나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [14] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (14)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 5층502호

건물명: 더 센텀

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 502호. 2017년 12월 1일 사용승인.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 준주거지역, 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2019-05-23 접수).

* 총 등기부채권액: 2,890,800,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황주원

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자: 2019-06-03

* 배당신고일자: 2025-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을4)으로 등기되었으나 말소 예정임.

* 인수되는 권리: 인수 보증금은 0원임. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 본건과 면적 및 연식이 유사한 인근 오피스텔의 경우, 약 7.46백만원/평 ~ 10.4백만원/평의 거래 시세를 보이고 있습니다. 본건의 감정가는 약 16.98백만원/평으로, 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

* 지역 특성: 부산진구 양정역 인근의 오피스텔 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 음식점, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 양정초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 도시철도 1호선 양정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높아, 낙찰 후 추가적인 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물건의 경매 진행이나 결과에 영향을 받을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수한 오피스텔입니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으며, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 양정역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 여건.

* 비교적 신축: 2017년 준공으로 건물 상태 양호 기대.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요가 꾸준한 소형 면적.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 면적(6.89평)과 건물 연식(2017년)을 고려한 유사 물건의 매매 시세는 약 7,200만원 ~ 7,500만원 수준으로 추정됩니다. 현재 감정가(11,700만원)가 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 수준 또는 소폭 상승한 가격대에서 입찰하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 72,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.