나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [15] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (15)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (하OOO)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

건축물 정보:

* 건물명: 더 센텀

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 10층

* 총 호수: 38호

* 사용승인일: 2019년 03월 21일

* 전유부분 면적: 22.76㎡ (503호, 5층)

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, "양정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

단지 앞으로는 8m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하나은행입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권보존(갑1), 소유권이전(신탁말소, 갑3) 등기가 되어 있으며, 하나은행의 근저당권(을1, 을2, 을3)이 말소 기준 권리입니다.

이 외에 하나은행 근저당권(을1: 2,553,600,000원, 을2: 122,400,000원, 을3: 184,800,000원)과 주택임차권(을4: 강성혜, 63,000,000원)이 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임의경매개시결정(갑4) 또한 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 약 2,923,800,000원입니다.

임차인 강성혜의 경우, 대항력은 없으며 보증금 63,000,000원 전액이 배당받을 것으로 예상되어 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 양정동 일대는 주거용 오피스텔과 다세대 주택이 밀집한 지역입니다.

인근에 양정초등학교가 있어 학생들의 통학이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 상업시설은 양정역 주변으로 형성되어 있어 이를 이용하는 데 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 양정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 양정역 인근 상권을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 의료 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 양정초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황이 미상으로, 공실 발생 시 임대 수입에 영향을 줄 수 있습니다. (비고: 임대관계: 미상임)

* 높은 채권 총액: 감정가 1억 1천 7백만원 대비 등기부채권 총액이 약 29억 2천 3백만원으로 매우 높아, 경매 진행 상황 및 낙찰률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 공동담보물건이므로 본건 외 다른 물건의 경매 진행 결과도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동에 위치한 오피스텔로, 양정역을 이용할 수 있는 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

모든 권리관계가 매각으로 소멸될 예정이므로 법적으로는 깨끗한 권리 인수가 가능합니다.

다만, 감정가 대비 매우 높은 채권 총액이 부담 요인으로 작용하며, 이는 경매 과정에서 경쟁률이 낮을 수 있는 요인이 될 수도 있습니다.

임차인 강성혜는 대항력이 없으며 보증금 인수 위험도 없습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 양정역과 가까워 출퇴근이 용이한 직장인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 22.76㎡ (약 6.89평)의 소형 면적으로 1인 가구나 젊은 층의 수요가 있을 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 시세: 시장 조사를 통해 현재 시세 대비 감정가가 적정 수준인지, 혹은 저평가되었는지 판단하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가 산정은 신중해야 합니다.

최근 실거래가 및 시세 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 1억 3천만원에서 1억 5천만원 이상으로 거래되거나 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

감정가가 1억 1천 7백만원으로 책정되어 있으나, 높은 채권 총액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 본건의 권리 분석(말소 조건), 임차인 현황 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가인 1억 1천 7백만원 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 보수 비용, 공실 위험 등을 추가로 분석하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본 건의 경우, 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높아 유찰 가능성도 배제할 수 없으므로, 유찰 시마다 감정가를 낮춰 접근하는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 시세 대비 합리적인 가격으로 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.