나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [8] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (8)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17, 더 센텀 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

건물면적: 23.12㎡ (약 7.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 교통 사정이 무난한 편입니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 304호에 해당합니다. 외벽은 저층부 일부 석재 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 데코타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이삿시 이중창으로 되어 있습니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 실제 이용 상태도 오피스텔로 사용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 소방용 방수 시설, CCTV, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 주변 토지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리인 하나은행 근저당(2019-05-23, 금2,553,600,000원)보다 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약

- 소유권보존: 소양원 (2019-04-18)

- 신탁등기말소: 소양원 (2019-05-23)

- 근저당: 하나은행 (2019-05-23, 금2,553,600,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 하나은행 (2022-12-05, 금122,400,000원) - 말소

- 근저당: 하나은행 (2023-02-08, 금184,800,000원) - 말소

- 주택임차권: 오윤지 (2026-02-26, 금50,000,000원) - 말소 (전입 2024-02-20, 확정 2024-01-15)

- 임의경매개시결정: 하나은행 (2024-12-12, 2,405,761,439원) - 말소

전체 등기부채권 총액은 2,910,800,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-20

확정일자: 2024-01-15

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 없음

비고: 임차인 오 은(는) 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 등기부상 주택임차권이 말소되었고 권리분석상 대항력이 없어 경매 낙찰 후 명도에 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 권리분석 종합

매각으로 인해 본 물건에 설정된 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 양정동 지역은 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 인근에 양정초등학교 등 교육시설이 있어 학생 및 직장인 수요를 기대할 수 있습니다. 양정역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 양정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 GS더프레시 부산양정역점 등 마트 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 주거환경: 오피스텔 건물은 철근콘크리트 구조로 준공되었으며, 기본적인 편의시설(승강기, 개별난방, CCTV 등)을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 유동화 물건: 본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 변제 순위에 따라 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다. 다만, 등기부 분석 결과 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았으나, 현재 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상황입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동에 위치한 소형 오피스텔로, 양정역 역세권에 자리하고 있어 입지 조건이 양호한 편입니다. 건물은 기본적인 편의시설을 갖추고 있으며, 주변 상권 및 교통 환경 또한 편리합니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점이 큰 장점입니다. 소형 면적으로 1~2인 가구 또는 투자용으로 고려해볼 만한 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 양정역 역세권 입지로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

* 소형 면적(7평)으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

현재 감정가는 115,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적 및 입지 조건의 오피스텔 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 현 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 범위로 추정됩니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 권리 인수 부담이 없고 소형 면적인 점을 감안하여, 감정가의 90% ~ 110% 수준인 103,500,000원 ~ 126,500,000원 으로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.