나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [6] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 359-17에 소재한 "더 센텀" 오피스텔 302호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경6174(6)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정가는 116,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 3층 302호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 토지지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

* 건물지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

건축물대장 및 전유부 정보에 따르면, 해당 건물 "더 센텀"은 2019년 3월 21일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 본건은 3층에 위치한 302호로, 호실수는 총 38개입니다. 건물 전체 면적은 1328.43㎡이며, 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, "양정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근도 용이하며, 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 준주거지역이며, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 23일 접수된 하나은행 근저당(을1, 2,553,600,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매)는 말소기준권리보다 늦거나 동일하여 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 정보에 따르면, 임차인 윤주영(보증금 70,000,000원)은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. (확정일자 2020-08-25, 전입일자 2020-08-27)

등기부등본 상에도 주택임차권(을4)은 말소 처리되어 있습니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 양정동 일대는 주거용 오피스텔 및 다세대주택과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

양정역 역세권에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 이는 잠재적 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

주변에 학교와 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

오피스텔 단지로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 북서측 인근에 양정초등학교가 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 부산 도시철도 1호선 양정역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권이 유동화된 물건이며, 공동담보로 설정된 경우가 있어 채권 총액이 2,930,800,000원으로 매우 큰 편입니다. 이는 경매 진행의 강력한 동기가 될 수 있지만, 낙찰 후 법률적 복잡성이 야기될 가능성은 낮습니다.

* 임차인 명도: 임차인 윤주영은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 대항력 없는 임차인이라 할지라도 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있으므로, 명도 절차를 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

* 건축물 이용 제한: 토지이용계획상 준주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2019년 사용승인이므로 비교적 신축 건물에 속하지만, 장기적인 관점에서 건물의 유지보수 및 관리 상태가 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 양정역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 권리 관계가 깨끗하여 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

건물은 비교적 신축에 속하며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 사무실 임대 수요를 확보하기에 유리합니다.

감정가 116,000,000원은 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 정확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성은 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양정역 역세권의 우수한 입지: 교통 편리성으로 인한 높은 임대 수요.

* 권리관계 무하자: 모든 권리가 소멸되어 안전한 소유권 취득 가능.

* 소형 면적의 실용성: 1인 가구, 신혼부부, 소형 사무실 등으로 다양한 임대 수요층 공략 가능.

* 합리적인 감정가: 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

* 양정동 일대 개발 호재: 주변 재개발 구역 등은 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 조사를 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 시세 조사를 통해 파악된 유사 면적(20~25㎡)의 "더 센텀" 및 인근 오피스텔들의 매매가는 125,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

이는 본건의 감정가 116,000,000원보다 높은 수준입니다.

시세 분석:

본 물건은 22.76㎡(약 6.89평)의 소형 오피스텔로, 부산진구 양정동 양정역 인근의 유사 면적 오피스텔 시세는 ㎡당 약 500만원 ~ 650만원 수준으로 조사되었습니다. 이에 따라 현재 시세는 약 113,800,000원 ~ 148,040,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 116,000,000원은 현재 시세의 하단 범위에 해당하거나 소폭 하회하는 수준으로 판단됩니다.

따라서, 경쟁률 및 낙찰 후 예상 임대 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

적정 입찰가 범위는 감정가 116,000,000원을 기준으로, 시세의 하단부 및 경매 낙찰률을 감안하여 100,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 본 물건의 향후 임대 가능성, 투자 회수 기간, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 혐오시설:

주변 시설 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 양정초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.