나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [5] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 3층301호 (도로명: 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37)

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 301호

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

전유부분 면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 교육환경보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2019-04-18이며, 소유자는 소양원입니다.

주요 권리로는 하나은행 근저당권이 다수 설정되어 있으며, 말소기준권리는 2019-05-23 접수된 하나은행 근저당권(2,553,600,000원)입니다.

은미주 명의의 주택임차권(70,000,000원)이 등기되어 있으나, 해당 권리는 말소 예정입니다.

하나은행의 임의경매개시결정 등기가 2024-12-12 접수되어 본 경매 절차가 진행 중입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,930,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 은미주

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-10

확정일자: 2020-04-02

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 양정역 인근에 위치하며, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 양호합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 양정초등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경으로도 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 은미주 씨는 대항력이 없으므로 보증금을 인수하지 않아도 되지만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련

등기부상 권리관계는 복잡하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 인수되는 권리 부담은 없습니다.

6.3. 기타

오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성을 항상 염두에 두어야 하며, 해당 지역의 임대 시장 동향 및 경쟁 오피스텔의 임대율을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동, 양정역 역세권에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다. 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 입지 조건이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리에 따라 대부분 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 오피스텔의 공실 리스크는 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양정역 역세권: 편리한 교통으로 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 안정적인 권리관계: 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 우수한 생활 환경: 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 일반적인 시세 동향을 바탕으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 22.76㎡)의 부산진구 양정동 지역 오피스텔은 현재 시세 기준으로 대략 100,000,000원에서 130,000,000원 범위 내에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (이는 실제 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

9.2. 경매 최저가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

임차인 은미주 씨의 보증금 70,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

최근 시세 범위를 고려하고, 감정가(116,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근을 한다면, 105,000,000원에서 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사, 임대 수익률 분석, 경쟁 물건 및 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.