나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [3] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 2층 203호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000 원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.88평)

건물지분: 22.76㎡ (약 6.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (하나은행으로 추정)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 물건 상세정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 203호임. 외벽은 저층부 석재 및 스톤코트, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 데코타일, 창호는 하이삿시 이중창으로 마감됨.

* 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

* 설비내역: 위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 주변 토지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률).

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 23일 하나은행의 근저당권 (을1)임.

* 등기 현황:

* 소유권 보존: 소양원 (2019-04-18)

* 신탁등기 말소: 소양원 (2019-05-23)

* 근저당: 하나은행 (2019-05-23, 2,553,600,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 하나은행 (2022-12-05, 122,400,000원)

* 근저당 (공동담보): 하나은행 (2023-02-08, 184,800,000원)

* 임의경매: 하나은행 (2024-12-12, 2,405,761,439원)

* 총 등기부채권액: 2,860,800,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 등 인수하는 권리 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

2.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 부산진구 양정동에 위치하며, 인근에 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음.

* 교통 접근성: 양정역(1호선) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 이는 상업 및 주거 활동에 긍정적인 요인으로 작용함.

* 혐오시설 유무: 현재 파악된 정보와 추가적인 주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않음.

* 인근 시설: 양정초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능함.

2.4. 생활정보

* 편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사, 금융 등 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 양정초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 교육 환경을 제공함.

* 교통: 도시철도 1호선 양정역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

2.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대관계: 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 공동담보 및 유동화 물건: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있거나 유동화된 물건이라는 점은 일반적인 경매 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 향후 가격 변동의 위험이 존재함.

* 소형 오피스텔 특성: 비교적 작은 면적으로 인해 특정 수요층에 제한될 수 있음.

2.6. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 오피스텔임. 감정가는 1억 1,500만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 함. 공동담보 및 유동화 물건이라는 특성도 고려할 필요가 있음.

2.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 양정역과 인접하여 출퇴근이 용이함.

* 우수한 생활환경: 주변에 다양한 근린생활시설과 교육시설(양정초등학교)이 있어 생활 편의성이 높음.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리 분석이 비교적 명확함.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 투자용 소형 오피스텔로서 수요층이 명확할 수 있음.

2.8. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가(115,000,000원)는 주변 시세와 유사한 수준으로 판단됨. 현 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 1억 1,500만원에서 1억 2,500만원 사이로 형성되어 있음.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 수준인 115,000,000원을 기준으로 입찰을 고려할 수 있으며, 낙찰 후 임대 수익률 및 향후 시세 차익 가능성을 고려하여 경쟁 상황에 따라 115,000,000원에서 120,000,000원 사이의 입찰가를 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.