나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [7] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (7)

1.2. 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17, 더 센텀 3층 303호

1.3. 용도: 오피스텔 (업무시설)

1.4. 감정가: 116,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

1.5. 2. 건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.8. 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항: 공동담보, 유동화 물건

1.10. 건물 개요

1.10. 1. 건물명: 더 센텀

1.10. 2. 주용도: 업무시설 (오피스텔)

1.10. 3. 층수: 지하 0층, 지상 10층 (본건 3층)

1.10. 4. 건축면적: 177.14㎡ (약 53.59평)

1.10. 5. 총면적: 1328.43㎡ (약 401.84평)

1.10. 6. 사용승인일: 2019년 03월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하며, "양정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황: 단지 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 차량 출입이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 도시철도 1호선 "양정역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용: 본건이 속한 토지는 주변 토지와 평탄하게 조성된 세장형 필지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획: 준주거지역에 속하며, 교육환경보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황:

본건의 말소기준권리는 2019년 05월 23일자 하나은행 근저당권(을1)입니다.

이후 설정된 근저당 및 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 2,860,800,000원입니다.

집합건물 등기부 요약 상 소유권보존, 신탁등기 말소, 근저당, 임의경매 개시결정 등기가 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리:

매각으로 인해 을1 근저당을 포함한 모든 권리가 말소되므로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황:

임차인: 정

보증금: 45,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2023년 08월 21일

확정일자: 2025년 08월 11일

배당신고일자: 2025년 08월 11일

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수 보증금: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경: 오피스텔과 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요와 함께 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 교통망: 지하철 1호선 양정역을 중심으로 대중교통 접근성이 우수하며, 이는 외부로부터의 접근성과 함께 지역 내에서의 이동성을 높여줍니다.

4.3. 잠재 수요: 역세권 오피스텔이라는 점에서 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통: 도시철도 1호선 양정역이 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다양한 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

5.2. 교육: 양정초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 다만, 상대보호구역에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

5.3. 편의시설: 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 유동화 물건: 공동담보로 묶여 있거나 유동화된 물건으로, 경매 진행 과정이나 향후 법적 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후화: 2017년 건축 허가, 2019년 사용 승인된 건물로, 연식이 경과함에 따라 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 점진적으로 발생할 수 있습니다.

6.3. 상대보호구역: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공실 위험: 지역 내 오피스텔 공급량, 경기 변동 등에 따라 공실이 발생할 수 있으며, 이는 임대 수익에 직접적인 영향을 미칩니다. (임대 관계 미상으로 추후 관리 필요)

7. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 주변 상업 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 공동담보/유동화 물건이라는 점과 상대보호구역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

오피스텔로서의 기본적인 가치와 함께, 향후 지역 개발 및 임대 시장 변화에 따른 잠재력을 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 가치: 지하철 1호선 양정역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

8.2. 명확한 권리 관계: 인수할 임차 보증금이나 별도의 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

8.3. 오피스텔 수요: 1인 가구 및 소규모 사업자를 위한 오피스텔 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 116,000,000원

9.2. 시세 분석:

본건의 전용면적 22.76㎡ (약 6.89평) 기준, 주변 오피스텔 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가를 약간 상회하는 수준으로 파악됩니다.

인근 지역 유사 면적 오피스텔의 최근 매매가는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 형성되는 것으로 조사되었습니다.

임대 수익률 측면에서도 월 60만원 내외의 임대료 수준을 고려할 때, 연 6% 내외의 수익률을 기대할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가:

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 경쟁력 있는 입찰가는 125,000,000원 내외로 예상됩니다.

현장 조사 및 입찰 당일의 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

시세 대비 낙찰가율 및 향후 임대 수익률을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

10. 혐오시설 확인

10.1. 주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.