나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 2층 201호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원 (1억 1,500만원)

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

특수물건정보: 공동담보, 유동화 물건

1.2. 건축물 현황

건축년도: 2017년 (준공 2019년)

구조: 철근콘크리트 구조

층수: 총 10층 중 2층

전유면적: 22.76㎡ (약 6.88평)

총 세대수: 38세대

주용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 도심 및 타 지역으로의 이동성이 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본 건은 동남측으로 약 8m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 주변 토지와 평탄하게 조성된 세장형 필지이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용계획상으로는 준주거지역이며, 교육환경보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 소양원 (2019-04-18)

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2019-05-23, 2,553,600,000원)

* 하나은행 근저당 (2022-12-05, 122,400,000원) - 말소

* 하나은행 근저당 (2023-02-08, 184,800,000원) - 말소

* 하나은행 임의경매 (2024-12-12, 2,405,761,439원) - 말소

전체 등기부채권 총액은 2,860,800,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2019-10-07

* 확정일자: 2019-10-08

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건은 임차인에게 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 위치한 부산진구 양정동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 양정초등학교가 인근에 있으며, 양정역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

양정역을 중심으로 각종 상업시설 및 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

북서측 인근에 양정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 규모

등기부상의 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아, 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다. [cite: provided data]

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

공동담보 및 유동화 물건으로, 특수 권리관계가 복잡할 수 있어 상세한 권리 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 부산진구 양정동의 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 양정역 역세권이라는 교통의 이점을 가지고 있습니다. 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 등기부상 채무 총액이 매우 높으나, 경매로 인해 대부분 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력은 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 유사 면적의 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양정역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 생활 편의성.

* 해당 건물의 상대적으로 낮은 건축 연차 (6년차).

* 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 전용면적은 22.76㎡(약 6.88평)입니다. 유사 지역의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 9일, 약 22.41㎡(약 6.78평) 면적의 '양정이즈카운티' 오피스텔이 80,000,000원(8천만원)에 거래되었습니다. 이는 본 건과 면적이 유사한 거래 사례 중 가장 직접적인 참고 자료입니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 115,000,000원(1억 1,500만원)입니다. 유사 면적의 실거래가(8,000만원)와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 더 센텀 건물 자체의 10평 및 12평(약 33㎡~39㎡) 면적 거래 사례도 존재하지만, 본 건은 이보다 작은 면적입니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 감정가와의 괴리를 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 advisable 합니다. 8,000만원의 거래 사례를 참고하여, 본 건의 현재 시장 가치는 8,000만원에서 10,000만원 사이로 추정됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 제안합니다.

본 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 최종 매각 결정 가격은 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.