나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64859 [6] 부산광역시 영도구 봉래동5가 89-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동에 소재하는 봉학초등학교 남서측 일원에 위치하며 부근은 노후된 기존주택 및 폐공가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) 내지 (6) 공히, 차량의 직접접근 불가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1) 내지 (6)공히, 북하향하는 경사지대 내 사다리형의 토지로서 무허가 및 허가된 주택 및 의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2),(4)는 세각(불)에 접하며 그 외 필지 기호(1),(3),(5),(6)은 세로(불)도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 내지 (5)는 공히, 제2종일반주거지역이며 기호(6)은 제3종일반주거지역임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 내지 (5) 지상에 후첨 "지적도","건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(주택)이 소재하여 각 토지상에 소재하여 각 토지의 사용,수익 및 처분에 영향을 미치고 있음.

[제시외 건물]

(ㄱ) 조적조 스레트지붕 단층 건물임.
(ㄴ) 조적조 목조지붕틀 단층 건물임.
(ㄷ) 조적조 목조지붕틀 단층 건물임.
(ㄹ) 조적조 슬래브지붕 단층 건물임.
(ㅁ) 조적조 슬래브지붕 단층 건물임.

(ㄱ)-(ㅁ)공히, 주택임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 기호(7)은 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서
[사용승인일: 1992.10.13]

·외 벽: 외장타일 붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 마감.
·창 호: 샷시 목재2중창 구조임.

이용상태

[평가건물]

건물 기호(ㄱ)은 단독주택으로서 현황 "공가"상태임.

설비내역

--

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록7번 건물은 지분 매각임
목록 7번은 단독주택으로서 감정평가 당시 '공가'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64859 (6)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 89-8

용도: 단독주택

감정가: 221,668,760원

토지 면적: 102.00㎡ (약 30.86평)

토지 지분: 102㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 140.91㎡ (약 42.63평)

건물 지분: 70.46㎡ (약 21.31평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 목록7번 건물은 지분 매각임. 목록 7번은 단독주택으로서 감정평가 당시 '공가' 상태임.

1.2. 건축물 정보

건축물대장상 주요 내용:

- 주소: 부산광역시 영도구 봉래동5가 89-8 (도로명주소: 부산광역시 영도구 봉숭아길 177)

- 건물 구조: 벽돌구조 (철근콘크리트 지붕)

- 주용도: 단독주택

- 사용승인일: 1992년 10월 13일

- 층수: 지하 0층, 지상 2층

- 총 면적: 140.91㎡

- 건물 면적 (대지면적 대비): 건폐율 53.57%, 용적률 96.85%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치하며, 봉학초등학교 남서측 일원에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 노후된 기존 주택 및 폐공가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 직접적인 접근은 어려운 상황이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

2.3. 도로 상황

본건의 일부 필지는 세로(불) 도로에 접해 있으며, 그 외 필지들은 세로(불) 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 대부분 제2종일반주거지역에 해당하며, 일부는 제3종일반주거지역입니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 주로 노후된 주거지역으로 구성되어 있으며, 지도상에서 본건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 노후화된 기반시설 및 주거 환경으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

- 소유권 변동: 최경천(1984-02-25), 문순임(2020-10-08), 봉래지역주택조합(2022-06-27) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

- 주요 권리 내역:

- 근저당 (말소기준권리): 김미미 (2024-04-10, 75,000,000원) - 본 경매 절차 진행 시 소멸 예상.

- 강제경매 (현재 경매 신청 채권자): 이 (2024-12-09, 46,496,437원) - 본 경매의 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸 예상.

- 기타 다수의 가압류 및 강제경매 기록이 있으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

- 등기부채권 총액: 465,000,000원

3.2. 건물 등기부 요약

- 소유권 변동: 봉래지역주택조합 (2022-06-27)으로 지분 이전되었습니다.

- 주요 권리 내역:

- 근저당 (말소기준권리): 김미미 (2024-04-10, 75,000,000원) - 본 경매 절차 진행 시 소멸 예상.

- 강제경매: 이 (2024-12-09, 46,496,437원) - 본 경매의 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸 예상.

- 등기부채권 총액: 75,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 명시되어 있지 않습니다. 실제 현장 확인 시 해당 권리 존재 여부 및 그 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유자나 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 2023년 12월, 봉래동5가 130-1번지 소재 1979년식 연립(50.68㎡)이 5,700만원에 직거래되었습니다.

- 2024년 1월, 봉래동5가 113-15번지 소재 1980년식 다세대(41.82㎡)가 1,500만원에 직거래되었습니다.

4.2. 시세 분석 의견

제공된 주변 시세 정보는 본건의 용도인 '단독주택'이 아닌 '연립' 및 '다세대' 주택에 대한 것으로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 특히, 1980년식 다세대가 1,500만원에 거래된 사례는 매우 낮은 가격으로, 지역 내 특수한 상황을 반영하거나 단순 참고용으로 볼 수 있습니다. 1979년식 연립의 거래가는 약 3.3㎡당 370만원 선으로, 이를 단독주택 토지 및 건물 가치 산정에 간접적으로 참고할 수 있습니다. 다만, 본건은 지분 매각이며 노후화된 환경임을 고려하여 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 봉학초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다. 하지만 전반적으로 노후된 주택가가 형성되어 있어 현대적인 편의시설이나 상업시설은 부족할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

본건이 소재한 봉래동5가 일대는 노후된 주택과 폐공가가 혼재된 지역으로, 주거 환경 개선이나 재개발 가능성을 염두에 두어야 합니다. 차량 접근성이 떨어지는 점은 생활의 불편함으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 공가

감정평가 당시 '공가' 상태로 확인되었으므로, 장기간 방치로 인한 건물 노후화 및 관리 부실, 잠재적인 안전 문제 발생 가능성이 있습니다. 수리 및 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

건물 지분 매각으로 진행되므로, 전체 건물에 대한 소유권 행사에 제약이 따르며, 다른 지분권자와의 협의 또는 갈등 발생 가능성이 있습니다. 명확한 지분 비율 및 다른 지분권자의 의사 확인이 필수적입니다.

6.3. 도로 접근성

차량의 직접 접근이 어려운 점은 택배, 이사, 건물 유지보수 등에 불편을 야기할 수 있으며, 향후 재산 가치 상승에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

주변이 노후된 주택 및 폐공가로 구성되어 있어, 낙후된 주거 환경으로 인한 생활 만족도 저하 및 향후 부동산 가치 상승에 한계가 있을 수 있습니다.

6.5. 미상 권리 및 임대차

물건명세서에 명시된 '지상권'의 존재 여부와 그 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유자가 누구인지, 점유 상황은 어떠한지에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 명도 관련 비용 및 시간이 추가로 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 영도구 봉래동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 2억 2천여만원 수준입니다. 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되며, 현재 '공가' 상태이고 주변 지역이 노후화된 주택가로 형성되어 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성이 있어 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상이고 건물 지분 매각이라는 특수성을 감안할 때, 명도 및 건물 활용에 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 가능성

영도구는 항구 도시로서의 특성과 함께 도시 재생 및 개발 가능성이 있는 지역입니다. 본건의 위치 및 토지 규모를 고려할 때, 장기적인 관점에서 재개발 또는 신축을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 지분 매입의 기회

지분 매각 물건은 전체 물건을 취득하는 것보다 초기 투자 비용이 낮을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 향후 건물 사용 계획에 대한 명확한 전략이 필요합니다.

8.3. 낮은 감정가 대비 잠재 가치

노후된 환경과 지분 매각의 불확실성 때문에 현재 감정가 이하로 낙찰될 가능성이 있으며, 이를 통해 향후 가치 상승 시 수익을 기대할 수 있는 잠재적 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각, 공가 상태, 노후된 주변 환경, 차량 접근성 제한 등 여러 제약 요소를 가지고 있습니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건과의 직접적인 비교가 어렵지만, 연립 주택의 거래 사례를 참고할 때 지역의 부동산 가치가 아주 높다고 보기는 어렵습니다.

감정가 221,668,760원을 기준으로, 이러한 제반 사항들을 고려할 때, 낙찰가의 상한선은 감정가의 85% 수준인 약 188,000,000원 내외로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이를 고려해볼 수 있으며, 권장 입찰가로는 180,000,000원 을 제시합니다. 이 금액은 제시된 위험 요소들을 감안하고, 향후 명도 및 수리 비용, 그리고 추가적인 지분 확보 가능성 등을 고려한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 철저히 하여 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.