나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2872 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 14층1412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부전1동주민센터 남서측 인근에 위치하며
주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 주민센터, 재래시장등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 부전역이
소재하는등 제반교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상19층 건물내 14층 1410호등으로서,

외벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 탐문조사됨.

설비내역

급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 공동소화전, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 가각정비된 2필1단지인 세장형의 토지를
업무시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 시내버스 및 지하철통행 간선도로에 접하는 외에 남서측, 북서측으로도
각각 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>,
도시관리계획 입안중이며,

2. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 귀제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 부동산 강제 경매 사건으로, 사건번호는 2025타경2872 (3)입니다. 채권자는 최OO님입니다.

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 18번지, 삼정그린코아더시티 14층 1412호입니다. 본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 4층부터 지상 19층까지 있으며, 총 342세대로 구성되어 있습니다. 본 경매 물건은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중입니다.

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적은 6.97㎡ (약 2.11평)이며, 건물 면적은 50.86㎡ (약 15.38평)입니다. 감정가는 372,000,000원입니다.

1.4. 매각대상 및 경매구분

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부전1동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 주민센터, 재래시장 등으로 다양하게 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 부전역이 가까이 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다. 대로 1류(폭 35m~40m)에 접하고 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 130m, 최고 높이 180m)으로 지정되어 있습니다. 현재 일부 지역은 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 12월 18일 접수된 주식회사 새마을금고의 근저당권(1,851,600,000원)입니다. 등기부등본 상 소유권이전 신탁 등기 말소, 주택임차권(최인주, 150,000,000원), 강제경매(채권자 최인주, 128,000,000원), 압류(부산진세무서장), 압류(부산진구) 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 최인주 씨가 보증금 150,000,000원, 차임 200,000원에 거주하고 있으며, 전입일자는 2021년 1월 14일, 확정일자는 2021년 1월 4일입니다. 그러나 등기부 상 해당 임차권(을2)은 말소되었으며, 임차인 현황에도 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 본 경매 절차를 통해 소멸되는 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. (단, '지상권'이 표기되어 있으나, 상세 내용이 없어 일반적인 사항으로 간주됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 교통의 요지이자 상업과 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 부전역을 중심으로 유동인구가 많으며, 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 오피스텔의 가치가 높습니다.

4.2. 임대/매매 시세 (JSON 분석 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(삼정 그린코아 더 시티) 내 약 24.5㎡ (전용면적 기준)의 오피스텔이 2025년 7월 31일에 155,000,000원(1억 5천 5백만 원)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 산정한 ㎡당 거래가는 약 6,326,530원입니다. 본 경매 물건의 건물 면적은 50.86㎡(약 15.38평)이므로, 이를 기준으로 환산한 예상 시세는 약 321,855,768원(약 3억 2천 1백만 원)입니다. 이는 본 건의 감정가 372,000,000원보다 낮은 수준으로, 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 재래시장, 각종 근린생활시설, 주민센터 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 부산 시내의 주요 편의 시설 접근성도 우수합니다. 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 임차인 관련 사항은 현장 조사 및 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 건에서는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 분석됩니다.)

6.2. 시장 가격 변동성

최근 매매 시세와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 향후 부동산 시장 변동 및 지역 개발 계획 등에 따라 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었으며, 임대 관계가 '미상'으로 되어 있어 임대 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 저평가 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산진구 부전동, 부전역 초역세권

* 다양한 편의시설 및 교통망: 상업, 주거, 교통 허브

* 권리관계 무인수: 모든 권리 매각으로 소멸

* 시세 대비 저평가 가능성: JSON 기반 시세 분석 결과, 감정가 대비 투자 매력 존재

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점과 최근 거래된 시세(약 3.2억 원)를 고려할 때, 감정가(3.72억 원)보다 합리적인 수준에서의 입찰이 필요합니다. 본 건의 예상 입찰가는 약 330,000,000원(3억 3천만 원)에서 350,000,000원(3억 5천만 원) 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과와 응찰 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.