나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2872 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 14층1411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부전1동주민센터 남서측 인근에 위치하며
주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 주민센터, 재래시장등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 부전역이
소재하는등 제반교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상19층 건물내 14층 1410호등으로서,

외벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 탐문조사됨.

설비내역

급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 공동소화전, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 가각정비된 2필1단지인 세장형의 토지를
업무시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 시내버스 및 지하철통행 간선도로에 접하는 외에 남서측, 북서측으로도
각각 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>,
도시관리계획 입안중이며,

2. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 귀제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경2872 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 14층 1411호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 가격

감정가: 184,000,000원

토지면적: 3.35㎡ (약 1.01평)

토지 지분: 3.3529173686893055㎡ (약 1.01평)

건물면적(전용): 24.46㎡ (약 7.40평)

건물 지분(전용): 24.4593㎡ (약 7.40평)

1.3. 건물 정보

건물명: 삼정 그린코아 더 시티

사용승인일: 2020년 11월 20일

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하 4층, 지상 19층

해당층: 14층

총 호수: 342호

건축물대장상 총면적: 20,896.655㎡ (약 6,327.3평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부전1동주민센터 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 주민센터, 재래시장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 부전역이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

남동측으로 시내버스 및 지하철 통행 간선도로에 접하며, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합)에 해당합니다.

가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 130m, 최고 높이 180m)으로 지정되어 있습니다.

도시관리계획 입안 중인 지역도 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 18일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(채권액 1,851,600,000원)입니다.

3.2. 등기 현황

본 경매는 2025년 7월 25일 접수된 최인주 씨의 강제경매(2025타경2872)에 의한 것입니다.

이 외 부산진세무서장 및 부산진구의 압류 등기가 존재합니다.

총 등기부채권액은 1,851,600,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 류지윤

보증금: 50,000,000원, 차임: 350,000원

전입일자: 2023년 5월 22일, 확정일자: 2023년 5월 2일

배당신고일자: 2025년 9월 17일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하며, 배후 주거 및 업무 수요가 풍부합니다.

부전역을 중심으로 한 상업 및 교통의 중심지에 해당합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

역세권 이점: 부전역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선으로 유동인구 흡수 용이.

주변 시설: 주민센터, 재래시장, 다수의 상업 시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

업무시설: 주변의 업무 단지 및 상업 시설 종사자들을 대상으로 임대 수요 기대.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부전1동주민센터, 부전시장 등 근거리에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 교통

지하철 1호선 부전역 및 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 매우 편리합니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 18.5억 원으로 매우 높아, 경매 절차의 복잡성이나 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되므로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과나 채무 처리 상황이 본 물건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 명도 관련

임차인 류지윤 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 지연이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지 이용계획 변동 가능성

도시관리계획 입안 중 지역으로, 향후 개발 계획에 따라 용도나 건폐율, 용적률 등에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부전동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

사용승인 연도가 비교적 최신이며, 주변 상권 또한 활발하여 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

그러나 높은 채무 총액과 공동담보라는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 시세 조사가 선행되어야 합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 과정은 비교적 원활할 것으로 예상되나, 상황에 따른 대비가 필요합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 입지

부산 지하철 1호선 부전역 도보 이용 가능한 초역세권 입지로, 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

8.2. 풍부한 배후 수요

오피스텔, 주상복합, 재래시장 등이 밀집된 지역으로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

8.3. 신축급 오피스텔

2020년 준공 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 또는 실사용이 가능합니다.

8.4. 시세 대비 낮은 감정가

감정가는 1.84억원이나, 최근 실거래가는 1.55억원 수준으로 확인되어, 적정 가격 낙찰 시 시세 차익 및 투자 수익률 증대가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 전용 면적은 24.46㎡(약 7.40평)입니다.

최근 확인된 실거래가는 2025년 7월 31일, 9층, 24.4593㎡ 면적이 1.55억원(155,000,000원)입니다.

이에 따른 평당 시세는 약 20,946,000원(155,000,000원 / 7.40평) 수준입니다.

감정가(1.84억원)는 최근 실거래가(1.55억원)보다 약 18.7% 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

말소기준권리보다 후순위인 권리들이므로 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 적습니다.

최근 실거래가 수준을 기준으로, 약간의 경쟁 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

9.3. 제안 입찰가

145,000,000원 ~ 155,000,000원

이 범위 내에서 본 물건의 현장 조사 결과, 향후 시장 전망, 경매 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.