나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1173 [2] 경상남도 양산시 어곡동 1662-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 ""경남외국어고등학교"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 근린생활시설, 공장, 창고, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 시외곽지역으로 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 잡종지 및 묵답으로 이용중임.
일련번호(2): 지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 남서측으로 폭 18~20미터의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
일련번호(1) 토지상에 후첨 사진용지와 같이 이동가능한 컨테이너 1동(약18㎡)이
소재하오니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호3)
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 2008.3.27 사용승인 되었으며,
외벽: 판넬 및 고벽돌타일 마감,
내벽: 판넬 이음 등,
창호: 샤시창임.

일련번호3-1)
경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 2014.10.2 사용승인 되었으며,
외벽: 판넬 마감,
내벽: 판넬 이음 등,
창호: 샤시창임.

이용상태

일련번호3): 제1종근린생활시설임.
일련번호3-1): 제1종근린생활시설 부속 창고임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 양산시 어곡동 1662-8에 소재한 근린시설로서, 울산지방법원 2025타경1173 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

감정가는 756,238,060원이며, 토지 면적은 980.00㎡(약 296.5평)이고 건물 면적은 192.22㎡(약 58.1평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 경남외국어고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 근린생활시설, 공장, 창고, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 시외곽 지역으로 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

물건은 남서측으로 폭 18~20미터의 중로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 10월 26일 접수된 부산은행의 근저당권(채권최고액 744,000,000원)이며, 이에 따라 후순위 권리인 부산은행의 다른 근저당권, 부산은행의 임의경매 개시결정, 금정구의 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상에서도 동일하게 부산은행의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 799,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입(사업)일자: 2016-11-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 유사한 근린생활시설과 함께 공장, 창고 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

상업 시설로서의 직접적인 배후 수요보다는 주변 공장 및 업무 시설 종사자 등을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

토지상에 이동 가능한 컨테이너 1동(약 18㎡)이 제시외 물건으로 소재하고 있어, 이 부분에 대한 별도 처리 계획이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 경남외국어고등학교 인근에 위치하며, 상업, 공업, 녹지 지역이 복합적으로 형성된 곳입니다.

차량으로의 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

지역 편의시설 및 문화 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

혐오 시설 유무에 대해서는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트 이용이 불가하여 확인이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

토지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너 1동(약 18㎡)의 처리 방안에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

공동담보 물건이므로, 함께 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 상황이나 낙찰가에 따라 본 물건의 가치나 잔여 채무 부담에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 임대 관계가 미상으로, 현재 공실이거나 기타 특이사항이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

경상남도 양산시 어곡동에 위치한 본 근린생활시설 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되어 관리 및 활용이 용이할 것으로 보입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 자연녹지지역이라는 점과 시외곽 지역이라는 점은 향후 투자 가치 평가 시 신중한 검토가 필요합니다.

공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 추가적인 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 자산 관리가 가능합니다.

현재 근린생활시설로 이용 중이거나, 주변 산업 시설의 배후 수요를 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

차량 접근성이 양호하여 물류 이동이나 방문객 이용에 편리합니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 756,238,060원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

본 물건의 입지 조건, 시장 동향, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사 및 법원 현황 조사를 바탕으로 한 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.