나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12909 [2] 울산광역시 동구 전하동 661-1 1층52호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 전하2동행정복지센터 서측 인근에 위치하며 주위 는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 1층 6호, 52호로서, - 1층 6호 외벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 바닥 : 바닥타일 창호 : 하이샷시창호. - 1층 52호 외벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 경량판넬 바닥 : 시멘트몰탈미장 창호 : 없음.

이용상태

- 1층 6호 : 판매시설(상호 : (주)송림축산)로 이용 중임. - 1층 52호 : 판매시설((주)송림축산의 냉동창고)로 이용 중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, CCTV, 노외주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지대의 세로장방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 10M 정도의 보도블록포장도로에, 서측으로 폭 12M 정도의 아스팔트 및 보 도블록포장도로에, 북측으로 폭 15M~20M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 일련번호 1,2 구분건물 일체로 임차인 (주)송림축산 대표이사 박시우(개명 전 : 박혁)에게 전세보증금 5천만원, 월세 3백5십만원에 임대 중인 것으 로 임차인으로 부터 조사되었음. - 기 타 : 본건 구분건물 내에 시설된 냉동창고, 가판대 등 설비는 임차인의 부담으 로 설치된 것으로 조사되었으니 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 주식회사 송림축산이 냉동창고로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산광역시 동구 전하동 661-1에 소재한 판매시설로, 울산지방법원 2025타경12909 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 70,000,000원이며, 토지 면적은 10.94㎡ (약 3.31평), 건물 면적은 28.01㎡ (약 8.48평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 공동 담보로 진행되는 물건입니다.

건축물대장상 주된 용도는 판매시설로, 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 1층 52호에 해당합니다. (참고: 건물 내 1층 6호도 동일 임차인이 이용 중입니다.)

건축물 사용 승인일은 1983년 10월 25일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 동구 전하동 소재 전하2동행정복지센터 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 폭 10M, 서측으로는 폭 12M, 북측으로는 폭 15~20M의 도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지는 동하향의 완경사지대에 위치한 세장장방형의 토지로서 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 울산동부신용협동조합의 근저당권(을5)이며, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

후순위 권리인 주식회사중앙축산농업회사법인의 근저당권공동담보목록(을6) 및 울산동부신용협동조합의 임의경매개시결정(갑4) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부채권액은 746,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사송림축산1

* 보증금: 0원

(단, 기타참고사항에는 임차인 (주)송림축산 대표이사 박시우에게 전세보증금 5천만원, 월세 3백5십만원에 임대 중인 것으로 조사되었습니다. 본 경매 진행 시 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.)

* 차임: 3500000원

* 사업자 등록일: 2023-11-15

* 대항력: 없음

(상기 임차인의 사업자 등록일이 말소기준권리보다 늦으므로, 낙찰자는 해당 임대차 관계를 인수하지 않습니다.)

* 비고: 주식회사 송림축산이 해당 물건(1층 6호 및 52호)을 냉동창고 및 판매시설로 이용 중입니다. 본건 구분건물 내에 시설된 냉동창고, 가판대 등은 임차인의 부담으로 설치된 것으로 조사되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 동울산종합시장 내에 위치한 것으로 보이며, 주변에 아파트 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 배후수요가 있습니다.

현재 (주)송림축산이라는 상호로 임차인이 영업 중이며, 냉동창고로도 이용하고 있어 해당 업종의 영업 활동이 이루어지고 있습니다.

지역 내 상업 시설 중 하나로, 일일 유동인구 및 소비 활동에 따른 영업 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 전하2동행정복지센터가 위치하고 있어 각종 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다.

주거 지역인 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리한 점은 생활 정보 측면에서 긍정적인 요소입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임대차 관계의 불확실성

임차인 현황표 상 보증금 0원, 대항력 없음으로 명시되어 있어 낙찰자가 임대차 관계를 인수하지 않는 것이 원칙이나, 기타참고사항에 명시된 전세보증금 5천만원, 월세 3백5십만원 정보와 상이하여 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 법원의 공고 내용을 면밀히 확인하고, 필요한 경우 현장 조사 및 임차인과의 직접적인 소통을 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

1.5. 2. 시설물 철거 가능성

본건 구분건물 내에 시설된 냉동창고, 가판대 등은 임차인의 부담으로 설치된 것으로 조사되었습니다. 경매 절차 상 매각물건에 포함되지 않는 임차인 소유 시설물에 대한 처리 방안을 낙찰 후 명확히 해야 하며, 원상복구 의무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.5. 3. 건물 노후도

건축물 사용 승인일이 1983년으로, 약 40년 이상 경과된 건물입니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상권 및 입지 특성상 주변의 유해 환경 여부는 지속적인 관찰이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구의 상업 지역에 위치한 판매시설로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

현재 동일 임차인이 1층 6호와 52호를 함께 사용하고 있으며, 해당 임차인은 경매 절차 상 대항력이 없어 낙찰자가 임대차 관계를 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

그러나 임대차 관련 정보의 불일치, 임차인 설치 시설물 처리 문제, 건물의 노후도 등은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

감정가 70,000,000원을 기준으로, 인수되는 권리사항이 없어 비교적 명확한 권리 분석이 가능하나, 실제 명도를 위한 절차 및 비용, 임차인과의 협상 가능성 등을 신중하게 검토해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 양호한 입지 조건: 상업 및 주거 지역 인근에 위치하여 기본적인 수요를 확보하고 있으며, 도로 접근성이 좋습니다.

* 현 임차인의 영업 지속 가능성: 임차인이 동일 업종으로 영업 중이고, 냉동창고 등으로 활용하는 점을 고려할 때, 협상을 통해 직접 임대 또는 영업권을 승계하는 방안도 고려할 수 있습니다. (단, 명확한 법적 검토 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

* 본 물건과 유사한 조건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석

* 주변 상권의 임대 시세 및 공실률 조사

* 본 물건의 잠재적 수익률(임대 수익, 시세 차익 등) 분석

* 명도 비용, 수리 비용 등 예상되는 추가 비용 산출

본 경매 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 70,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

투자를 결정하시기 전, 반드시 전문가와 상의하여 상세한 권리 분석과 더불어 시장 조사를 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.