나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12902 [1] 울산광역시 북구 명촌동 진장명촌지구81블록3로트 울산강변효성해링턴플레이스(81블록) 101동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 명촌동 소재 "명촌근린공원" 북서측 인근에 위치하는 울산 강변효성해링턴플레이스(81블록) 101동 1층 103호로서 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건중 1층 103호로서 외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내 벽 : 내부 인테리어 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설( '행복분식' , 현재 폐문으로 내부에 집기는 있으나 영업중단 상태로 보이니 재확인 요함)

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북서측으로 각 폭 약 12미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 적정대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12902 (1)

소재지: 울산광역시 북구 명촌동 진장명촌지구81블록3로트 울산강변효성해링턴플레이스(81블록) 101동 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 584,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 88.62㎡ (약 26.8평)

건물지분: 88.62㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.4. 경매 구분

부동산임의경매

1.5. 채권자

엠씨아이대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 북구 명촌동에 소재하는 "명촌근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임. 울산강변효성해링턴플레이스(81블록) 내에 위치하고 있으며, 인근으로 동천강과 태화강이 흐르고 있어 자연환경이 우수함.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됨. 남측 및 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있으며, 염포로, 명촌로, 산업로, 국도 7호선, 국도 31호선, 오토밸리 등을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 양호함. "강변효성해링턴" 버스 정류장이 약 167m 거리에 위치함.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남측 및 북서측으로 각 폭 약 12미터 정도의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 5월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)임.

3.2. 권리 내역

* 을1 (2018.05.15): 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 512,200,000원) - 말소기준권리

* 갑2 (2018.05.15): 소유권이전1번신탁등기말소 (전해일)

* 갑3 (2024.08.07): 가압류 (울산신용보증재단, 54,906,250원) - 말소

* 갑4 (2025.11.24): 임의경매 (엠씨아이대부주식회사, 363,392,102원) - 말소

총 등기부채권액: 567,106,250원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 울산강변효성해링턴플레이스 단지 내에는 근린생활시설이 있으며, 인근 지역에도 다양한 상업 시설이 분포하고 있음. 단지 주변에는 메가마트, 코스트코, 이마트, 현대백화점, 롯데마트, 농수산물유통센터 등이 인접해 있어 쇼핑이 편리함.

4.2. 혐오 시설 확인

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음. 오히려 명촌근린공원, 동천강, 태화강 등 자연환경과 인접해 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 쇼핑: 메가마트, 코스트코, 이마트, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설 접근 용이.

* 행정: 북구청 등 각종 행정 시설 이용 편리.

* 문화/레저: 울산종합운동장, 체육공원 등 인접.

5.2. 교육 시설

도보 통학 거리에 명촌초등학교가 위치하며, 진장중학교도 가까이 있음. 또한, 인근에 다양한 초·중·고교가 있어 교육 환경이 우수한 편임.

5.3. 의료 시설

울산병원 등 종합병원을 포함한 의료 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본 건의 가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 현황을 알 수 없다는 점임. [주의사항] 경매 절차에서 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있으나, 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있음.

6.2. 영업 중단된 상가

본 건은 현재 "행복분식"으로 이용되었던 근린생활시설로 보이나, 현재 폐문 상태로 영업이 중단된 것으로 보임. [이용상태] 내부에 집기가 있으므로, 실제 영업 재개 가능성 및 관련 현황을 반드시 재확인해야 함.

6.3. 미확인 임대 관계

임대차 관계는 미상으로 확인되었으며, 인수할 임차 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요함. [임차인 현황, 기타참고사항]

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 명촌동의 상업 지역에 위치한 근린상가로, 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능한 입지임. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 초·중등학교 등 교육 환경도 갖추고 있음. 그러나 가장 큰 걸림돌은 미등기된 대지권 문제로, 이로 인해 향후 소유권 행사에 불확실성이 존재함. 또한, 현재 영업 중단 상태인 상가 내부 현황 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 잠재적 수요가 존재함.

* 주변 편의시설: 대형 쇼핑몰, 공원, 강 등 생활 및 여가 인프라 우수.

* 확인된 권리상 안전성: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로, 권리상 추가 부담은 없을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 권리 분석 및 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 대지권 미등기 및 영업 중단 상태에 따른 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요함. 최저매각가격(584,000,000원)을 기준으로, 대지권 확보 비용 및 상가 활용 방안에 대한 구체적인 조사 후 입찰가를 산정해야 할 것이나, 현재로서는 최저매각가격 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

* 인수 보증금: 0원 (따라서 입찰가 산정 시 별도 고려 불필요)

* 종합적인 시장 조사 및 물건 상태 확인을 통한 가치 평가가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.