나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10272 [2] 경상남도 창원시 성산구 사파동 95-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(1)은 경상남도 창원시 의창구 동읍 금산리 인근 소재하는 '용산마을회관' 북측에 소재하며, 부근은 경지정리된 농경지 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건(5)는 경상남도 창원시 성산구 사파동에 소재하는 '사파중학교' 북측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건(2,4)은 경상남도 김해시 한림면 가산리에 소재하는 '신룡마을회관' 북서측에 위치하며 부근은 농경지,농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건(5)까지 차량접근 가능하며 시가지에 위치하여 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

교통상황

건(2,4)까지 차량접근 가능하며, 본건의 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

교통상황

본건(1)까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(5)는 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로, 현황 주거용으로 이용중임.

형태 및 이용상태

본건(1)은 자체지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로 현황 농경지(답)로 이용중임.

형태 및 이용상태

건(2,4)은 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 현황 주거용 건부지 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건(2) 서측 및 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하며, 기호(3)은 지목도로로 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건(5) 북서측으로 소로의 포장도로가 소재함.

인접 도로상태

본건(1) 동측으로 노폭 약3미터 내외의 농로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 일련번호(4) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(5) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(신월지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꽃무지풀무지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사파중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사파중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

본건(5) 지상에 제시외건물(기호 ㅂ~ㅇ) 등이 소재함. 후첨 '사진용지' 및 '건물개황도'참고바람.

제시목록 외의 물건

①본건(2) 지상에 제시외물건(ㄱ~ㅁ)이 소재함. ②후첨 '사진용지' 및 '건물개황도'참고바람.

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당 없음.

공부와의 차이

해당없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(3) 일반목구조 기타지붕 단층건물로 (사용승인일: 2013-10-01) 외벽: 목재사이딩, 석재붙임 등 마감. 내벽: 목재붙임, 벽지, 타일붙임 등 마감. 바닥: 마루, 타일 등 마감. 창호: 샷시창 마감 등.

건물의 구조

본건(6) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건물로 (사용승인일:1990-12-17) 외벽: 치장벽돌 등 마감. 내벽: 벽지, 타일붙임 등 마감. 버닥: 장판 및 타일 등 마감. 창호: 샷시창 마감 등.

이용상태

본건(3)은 단독주택으로 이용중임.

이용상태

본건(6) 1,2층은 주택, 지하층 부속사는 사무실 및 창고, 1층 부속사는 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

본건(3) 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

설비내역

본건(6) 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨' 지적 및 건물개황도, 사진 용지'와 같이 제시외 건물(기호ㅂ~ㅇ)이 소재함.

부합물 및 종물

후첨' 지적 및 건물개황도, 사진 용지'와 같이 제시외건물(㉠~㉥.종물및부합물격)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

본건(6) 건물 지하층은 공부상 ‘주택(부속용도)’ 이나, 현황은 임차인이 '사무실 및 창고’로 이용중으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임. 나. 기 타: 해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임. 나. 기 타: 해당없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록6. 지하층은 공부상 주택(부속용도)이나 현황 사무실 및 창고로 이용 중임. 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10272 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 사파동 95-5

용도: 단독주택

감정가: 489,558,500원

토지면적: 254.30㎡ (약 76.9평)

건물면적: 313.52㎡ (약 94.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경양돈협동조합 (제공 정보상 부OOOOOOO)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건

주의사항: 지하층 공부상 주택이나 현황 사무실/창고로 이용 중. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 매수인이 인수할 수 있음.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 창원시 성산구 사파동에 소재하며, '사파중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 부근은 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시가지에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

* 도로: 물건지 북서측으로 소로의 포장도로가 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 주거 기능 중심의 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 11월 25일 접수된 파카코리아주식회사 근저당권 (을8)입니다.

소유권: 강종일 (1998-07-28 접수)

근저당권: 파카코리아주식회사 (2024-11-25, 230,000,000원) - 말소기준권리.

근저당권: 부경양돈협동조합 (2025-07-01, 300,000,000원, 공동담보) - 말소.

가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-11-03, 250,000,000원) - 말소.

압류: 김해세무서장 (2025-12-26) - 말소.

가압류: 남창원농업협동조합 (2026-01-27, 30,477,998원) - 말소.

임의경매: 부경양돈협동조합 (2026-03-03, 637,261,516원) - 본 경매 사건의 근거, 말소.

총 등기부채권액: 810,477,998원.

* 임차인 현황

* 강기훈: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2012-08-01, 확정 2024-10-31, 배당신고 2026-03-30, 대항력 있음.

* 김성권: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-28, 확정 2024-10-31, 배당신고 2026-03-11, 대항력 있음.

* 손무성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-14, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 있음.

* 이춘임: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-02-28, 확정 2024-11-01, 배당신고 2026-03-12, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현황상)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 사파동은 단독주택과 다가구주택이 혼재된 안정적인 주거 지역입니다.

* 토지이용: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능에 적합한 토지 이용 계획을 가지고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 사파중학교, 꽃무지풀무지유치원, 풀무지유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 시가지 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 총 4명의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히 손무성 임차인은 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 계약 내용을 확인할 필요가 있습니다. 이 외 임차인들도 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 건물 현황 불일치: 지하층이 공부상 주택이나 현황 사무실 및 창고로 이용 중인 점은 추후 용도 변경 관련 문제나 원상 복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 본건 토지 및 건물에 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이로 인한 추가적인 관리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 사파동의 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있으며, 사파중학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 주거 가치가 높습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 보증금 정보가 불분명한 임차인이 있어 인수 부담 발생 가능성이 있습니다. 또한, 지하층의 용도 불일치 및 제시외 건물 존재 등은 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 창원시 성산구 사파동은 비교적 안정적인 주거 지역으로 평가받고 있습니다.

* 넓은 대지 및 건물 면적: 254.30㎡의 대지와 313.52㎡의 건물은 단독주택으로서 활용 가치가 높습니다.

* 지역 발전 잠재력: 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 유사 물건의 최근 실거래가, 인근 부동산 시세, 그리고 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

감정가는 489,558,500원입니다. 다수의 대항력 있는 임차인 존재와 잠재적 보증금 인수 위험을 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건에 대한 JSON 분석을 통한 시세 정보 제공 요청이 있었으나, 관련 JSON 데이터가 제공되지 않아 직접적인 시세 비교 분석이 어렵습니다.

따라서, 정확한 시장 가치 파악을 위해 추가적인 현장 조사 및 관련 시장 조사를 권장합니다. 임차인과의 협의, 정확한 인수 금액 확정 후, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 약 391,000,000원에서 440,000,000원 사이의 범위에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.