나이스옥션 법원경매 대구 2024타경113561 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1288 지산타운 303동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 대구지하철 3호선 "범물역" 북측 인근에 위치하는
"지산타운" 아파트단지 내 제303동 제3층 제303호 단위세대로서, 주위는 아파트, 주택, 근린
생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 챠랑출입 용이하며 제반 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건 중 제3층 단위세대로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 장판지 및 타일 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기
등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 "아파트부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 북동측으로 왕복 4차선 도로와 각각 접하며 북서측 및 남서측으로
왕복 2차선 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(아이온유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경113561 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1288 지산타운 303동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 129,000,000원

토지면적: 20.62㎡ (약 6.23평)

건물면적: 40.58㎡ (약 12.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 편OO

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 수성구 지산동 소재 "지산타운" 아파트단지 내 303동 3층 303호입니다.

접근성: 대구지하철 3호선 "범물역" 북측 인근에 위치하며, 차량 출입이 용이하고 전반적인 교통 사정이 편리합니다.

주변 환경: 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

도로: 단지 남동측 및 북동측으로 왕복 4차선 도로, 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(아이온유치원, 지봉초등학교), 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 1일 접수된 편승훈 근저당권(을10)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸되지 않는 권리: 등기부요약상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 비어 있습니다. 그러나 등기부상의 다른 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 4월 25일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 황 은 전입일자(2012.04.25)가 말소기준권리(2022.11.01)보다 선순위에 있어 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 해당 임차인의 권리관계 및 실제 점유 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 특히, 등기부상 2012년에 황귀연 명의로 소유권 이전 등기가 있었던 점은 임차인으로서의 실제 지위와 관련하여 복합적인 법률 검토가 필요하며, 이는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

단지 정보: 지산타운 아파트는 1991년 11월 15일에 사용 승인된 아파트로, 총 630세대로 구성되어 있습니다. 본건은 15층 건물 중 3층에 위치합니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근에 주택 및 근린생활시설이 있으며, 지하철역(범물역) 접근성이 양호하고 도로망 이용이 편리합니다.

주변 교육시설: 아이온유치원, 지봉초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

기타: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 권리분석에서 언급된 황 임차인은 대항력이 있으며, 인수 보증금은 0원이나 실제 점유 및 법률관계 확인이 필수입니다. 임차인 황 이 과거 소유자였던 이력이 등기부에서 확인되는 점은 임차인으로서의 지위와 권리관계에 대한 면밀한 법률 검토를 요구하며, 이는 명도 관련 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

건축물 노후화: 1991년 준공되어 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 이슈 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등 일부 지역 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 지산동의 지산타운 아파트로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하고 있습니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 수준으로 거래되고 있어 시세는 안정적인 것으로 판단됩니다. 그러나 등기부상 소유 이력이 있는 대항력 있는 임차인 황 의 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토 없이는 낙찰 후 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

1.6. 투자 포인트

우수한 입지: 대구 지하철 3호선 범물역 인근의 역세권으로 교통이 편리합니다.

안정적인 시세: 수성구의 주요 아파트 단지로서 꾸준한 수요가 있으며, 최근 실거래가도 양호한 수준을 유지하고 있습니다.

편리한 생활 인프라: 주변 학군 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

1.7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,000,000원입니다. 최근 2026년 7월에 동일 면적대(40.58㎡)의 아파트 실거래가는 103,000,000원에서 131,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. 특히 2026년 7월 3일 거래된 10,300,000원 건은 본건의 3층보다 높은 8층임에도 불구하고 낮은 가격에 거래된 점을 참고할 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인 황 의 존재(인수 보증금 0원)는 낙찰 후 명도 및 법적 리스크를 내포하고 있어, 이에 대한 신중한 고려가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 최근 실거래가 하단부와 감정가를 고려하여 110,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (본 예상 입찰가는 명도 및 법적 문제 해결 비용은 포함되지 않은 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.