나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1245 [3] 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 25층2510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남일동 소재 "중앙로역" 서측 인근에 위치하며 주위는 중심상가지대 로서 각종 상업 및 업무시설,오피스텔등이 혼재한 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "성당네거리" 동측 인근에 위치하며 주위는 기존 주택 지역으로서 노선상가.아파트단지,단독주택등이 혼재한 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 서측인근에 위치하며 주위는 정비된 아파트지대로서 아파트단지,각종 근린생활시설,단독주택등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 간선도로변 버스승강장 및 대구지하철 3호선 "범물역" 등이 소재하는바 제반교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 지하쳘역, 간선도로변 버스승강장등이소재하는바 제반 교통사정은 양호함.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 지하쳘역, 간선도로변 버스승강장등이 소재하는바 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상17층 건물중 13층 1301호로서 외벽:몰탈위페인팅등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트조 지상27층 건물중 25층 2510호로서 외벽:몰탈위페인팅,외장타일 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상22층 건물중 16층 1601호로서 외벽:몰탈위페인팅,화강석 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 평탄하게 조성되어 오피스텔 및 아파트등 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로서 평탄하게 조성되어 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 6차선,서측으로 폭약 8미터의 포장도로와 각각접함.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복 6차선,북측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

동측및 남측으로 폭약 10미터의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

범물동 1328 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

토지이용계획 및 제한상태

대명동 1118-1 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(대구광역시 남구청 도시재생과 문의)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(659)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

남일동 29-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 전동 12-2 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1245 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 25층 2510호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트조, 지상 27층 건물 중 25층 2510호

건물면적: 25.11㎡ (약 7.60평)

건물지분: 25.1142㎡ (약 7.60평)

토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)

토지지분: 3.3231㎡ (약 1.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 120,000,000원 (12000만원)

1.4. 특이사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남일동 소재 "중앙로역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업 및 업무시설, 오피스텔 등이 혼재한 중심상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역(중앙로역)과 간선도로변 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 장방형으로 평탄하게 조성되어 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트조로, 27층 건물 중 25층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 외장 타일 등으로 마감되었고, 내벽 및 바닥 또한 내부 마감재와 타일 등으로 시공되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지(남일동 29-3)는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 역사문화환경보존지역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김시우)

보증금: 109,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-26

확정일자: 2024-07-01

배당신고일자: 2025-12-30

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 109,000,000원을 가지고 있습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2025-11-18 접수된 이경규의 강제경매(권리금액: 27,222,657원)입니다.

이 외 소유권이전1번신탁등기말소(김기현) 등기가 존재합니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (단, 물건명세서 상 지상권 개요 없음)

3.3. 권리분석 요약

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여, 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 법원 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차보증금이 전부 변제될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무 중심지

본건이 위치한 대구광역시 중구 남일동 일대는 중앙로역 인근의 중심상가지대로서, 다양한 상업시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 백화점, 영화관, 각종 쇼핑몰 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 국채보상공원, 2.28기념 중앙공원 등이 가까워 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

대구지하철 1호선 중앙로역 초역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 대형 병원, 쇼핑몰, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기에 편리한 환경입니다.

5.2. 건물 편의시설

본 건물은 급배수, 난방, 냉방, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 문제

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 109,000,000원을 보유하고 있다는 점입니다. 법원에서는 '인수 보증금 합계'를 0원으로 명시하고 있으나, 이는 배당 절차 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 이는 실질적인 매수 가격을 크게 상승시키는 요인이 될 수 있으므로, 경매 진행 시 임차인과의 소통 및 배당표 확인 등 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 시장 가격 변동성

최근 대구 지역 오피스텔 시장은 공급 부담 등으로 인해 매매가 하락세가 지속되고 있는 추세입니다. 본 물건의 감정가(12,000만원)는 최근 유사 면적 오피스텔 실거래가(25.11㎡, 17층, 12,000만원)와 유사한 수준이나, 시장 상황 변동에 따른 추가적인 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지(대구광역시 중구 남일동 29-3) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 일반적으로 중심상가지대에는 혐오시설이 위치할 가능성이 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구의 중심 업무 및 상업 지구에 위치한 '동성로 하우스디어반' 오피스텔로, 교통과 생활 편의성이 매우 우수합니다. 신축 건물(2021년 준공)로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소로, 해당 임차보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인 및 신중한 접근이 요구됩니다. 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 보이나, 대구 지역 오피스텔 시장의 전반적인 하락세와 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구의 핵심 상업 및 업무 중심지인 동성로에 위치하여 높은 미래가치를 지닙니다.

* 우수한 교통망: 대구지하철 1호선 중앙로역이 인접한 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 오피스텔: 2021년에 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 시세: 유사 면적의 실거래가가 감정가와 비슷한 수준으로, 급격한 시세 하락 위험은 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 유사 면적(25.11㎡) 오피스텔 실거래가: 12,000,000원 (2026년 4월)

시장 분석: 대구 오피스텔 시장의 전반적인 하락세와 본 건의 대항력 있는 임차인(보증금 109,000,000원) 존재를 고려할 때, 임차보증금 인수 가능성을 충분히 검토해야 합니다. 법원상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

상기 정보 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인과의 보증금 인수 관련 위험을 최우선으로 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.