나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1245 [2] 대구광역시 남구 대명동 1118-1 앞산삼정그린코아트라이시티 16층1601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남일동 소재 "중앙로역" 서측 인근에 위치하며 주위는 중심상가지대 로서 각종 상업 및 업무시설,오피스텔등이 혼재한 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "성당네거리" 동측 인근에 위치하며 주위는 기존 주택 지역으로서 노선상가.아파트단지,단독주택등이 혼재한 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 서측인근에 위치하며 주위는 정비된 아파트지대로서 아파트단지,각종 근린생활시설,단독주택등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 간선도로변 버스승강장 및 대구지하철 3호선 "범물역" 등이 소재하는바 제반교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 지하쳘역, 간선도로변 버스승강장등이소재하는바 제반 교통사정은 양호함.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 지하쳘역, 간선도로변 버스승강장등이 소재하는바 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상17층 건물중 13층 1301호로서 외벽:몰탈위페인팅등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트조 지상27층 건물중 25층 2510호로서 외벽:몰탈위페인팅,외장타일 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상22층 건물중 16층 1601호로서 외벽:몰탈위페인팅,화강석 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 평탄하게 조성되어 오피스텔 및 아파트등 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로서 평탄하게 조성되어 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 6차선,서측으로 폭약 8미터의 포장도로와 각각접함.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복 6차선,북측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

동측및 남측으로 폭약 10미터의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

범물동 1328 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

토지이용계획 및 제한상태

대명동 1118-1 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(대구광역시 남구청 도시재생과 문의)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(659)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

남일동 29-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 전동 12-2 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1245 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1118-1 앞산삼정그린코아트라이시티 16층1601호

건물명: 앞산삼정그린코아트라이시티

층수: 16층 (총 22층 건물 중)

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.18㎡ (약 8.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적 (JSON): 27.423㎡ (약 8.30평)

1.4. 거래 정보

감정가: 97,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "성당네거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택 지역으로서 노선상가, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재한 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 간선도로변 버스승강장 등이 소재하여 전반적인 교통사정은 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대구광역시 남구 대명동 1118-1번지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로2류에 접하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 전세권(이하은, 100,000,000원)이 등기되어 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임. 갑구 3번 강제경매(이경규, 27,222,657원)가 말소기준권리임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이하은 (이 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 30일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억원 전세권이 매수인에게 인수됨.

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 1번 전세권설정등기(2025년 5월 30일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.4. 말소기준권리

갑구 3번 강제경매(이경규, 27,222,657원, 2025년 11월 18일 접수)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건은 일반상업지역과 기존 주택 지역이 혼재된 지역에 위치하며, 주변으로 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있음.

4.2. 주변 상업시설

인근에 노선상가, 근린생활시설, 오피스텔 등 각종 상업 및 업무시설이 혼재하여 활발한 상권 형성.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 노선상가 및 근린생활시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

제공된 정보 상에서 본건 소재지(대명동)와 직접 관련된 교육시설에 대한 제한사항은 확인되지 않음.

5.3. 기타

건물 내 급배수, 난방, 냉방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (전세권)

1억원 규모의 전세권이 매수인에게 인수되어 추가적인 자금 부담이 발생함.

6.2. 과도한 인수 채권

감정가(97,000,000원) 및 최근 실거래가(약 90,000,000원 ~ 95,000,000원) 대비 인수해야 하는 전세권(100,000,000원)이 높아, 취득 시점에서 손실이 예상되는 점이 가장 큰 리스크임.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역 지도 및 시설 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었음.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 1억원 규모의 전세권이 매수인에게 인수되는 물건으로, 최근 실거래가 및 감정가보다 높은 인수 채권으로 인해 실질적인 투자 수익을 기대하기 어려운 상황임. 매수인은 인수되는 전세권 금액을 고려하여 총 취득 비용을 산정해야 하며, 이로 인해 상당한 금전적 손실이 예상됨.

8. 투자 포인트

해당 물건은 현재 시장 가격 대비 인수해야 할 채권 금액이 높아, 투자 관점에서의 긍정적인 포인트는 찾기 어려움.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균(약 93,000,000원)을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 93,000,000원

주의사항: 본 예상 입찰가는 시장 가격을 기준으로 산정한 것이며, 해당 물건은 100,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 총 취득 비용은 입찰가 93,000,000원 + 인수 전세권 100,000,000원 = 193,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가를 훨씬 상회하는 금액이므로, 입찰 참여 시에는 반드시 총 취득 비용을 고려한 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.