나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9983 [2] 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ‘용지네거리’ 남동측 인근에 위치하는 ‘더트루엘수성' 제201동 제지1층 제110호 외 단위점포로서, 부근일대는 대단위 아파트, 학교, 단독주택, 일반음식점 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선(용지역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층건 중 제지1층 제110호 외로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 인조석 등 내벽 : 몰탈위페인팅 등 바닥 : 타일 등 창호 : 강화유리 등

이용상태

가) 근린생활시설입니다.

설비내역

위생설비 및 급, 배수설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 아파트 및 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 폭 약 12미터, 남측 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

기호(가)는 의뢰목록상 소유권 대지권(47.7618㎡)과 공부상 소유권 대지권(33.6788㎡)이 상이하나, 본 평가에서는 공부상 소유권 대지권(33.6788㎡)을 기준하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부조사는 주민 탐문조사에 의거하여 동유형 부동산의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9983 (2)

소재지: 대구광역시 수성구 지범로52길 5-6 (범물동, 더 트루엘 수성 201동 지1층106호)

물건종별: 구분건물 (근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 건물 중 제지1층 제106호

토지면적: 47.76㎡ (약 14.45평)

토지지분: 47.7618㎡ (약 14.45평)

건물면적: 88.27㎡ (약 26.72평)

건물지분: 88.2738㎡ (약 26.72평)

감정가: 401,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ‘용지네거리’ 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 대단위 아파트, 학교, 단독주택, 일반음식점 등으로 형성되어 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선(용지역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됩니다 [cite: Appraisal Summary]. 또한, 지범로 주변으로 대구 버스 410, 410-1, 564, 수성1, 수성1-1, 수성3, 수성3-1, 급행3, 403, 814, 수성6, 204, 401, 402, 894, 수성4, 순환3, 순환3-1 등 다양한 노선이 운행 중입니다.

도로상태: 동측 및 서측으로 폭 약 12미터, 남측 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다 [cite: Appraisal Summary].

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 새마을금고중앙회, 접수일자: 2024-03-06, 채권금액: 772,800,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3 소유권이전 (주식회사디에스코퍼레이션, 접수일자: 2024-04-30)

* 갑4 압류 (남대구세무서장, 접수일자: 2024-06-05)

* 갑5 임의경매 (채권자: 새마을금고중앙회, 접수일자: 2025-12-04)

* 갑6 압류 (국민건강보험공단, 접수일자: 2025-12-15)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 언급되었으나, 구체적인 기재사항은 없습니다 [cite: Appraisal Summary]. 일반적인 경우 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

인수되는 임차권 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다 [cite: Tenant Information]. 임대차 관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 제한되었음을 참고하시기 바랍니다 [cite: Appraisal Summary].

말소예정사항:

* 을1 근저당권 (말소기준권리)

* 갑3 소유권이전 (매매)

* 갑4 압류 (남대구세무서장)

* 갑5 임의경매 (채권자: 새마을금고중앙회)

* 갑6 압류 (국민건강보험공단)

* 참고: 갑2 소유권이전1번신탁등기말소는 말소기준권리보다 선순위이나, 이미 말소된 등기이므로 매각으로 인한 추가 소멸 대상은 아닙니다 [cite: Collective Building Registry Summary].

1.3. 상권분석

주변 상업시설 및 이용 현황: 본건은 '더 트루엘 수성' 단지 내 근린생활시설로, 주변 대규모 아파트 단지의 배후수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 일반음식점 등이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의성을 높이고 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(복명초등학교, 삼덕유치원)으로 지정되어 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

잠재적 혐오시설 여부: 현재까지 확인된 자료상 본건 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 3호선 용지역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: Appraisal Summary]. 또한, 다양한 시내버스 노선이 운행되고 있어 시내 접근성이 양호합니다.

교육시설: 본건 인근에는 복명초등학교와 삼덕유치원이 위치하고 있어 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다 [cite: Appraisal Summary, 7].

편의시설: 주변 대규모 아파트 단지 내 상업시설 및 지역 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 면적 차이: 의뢰목록상 소유권 대지권 면적(47.7618㎡)과 공부상 소유권 대지권 면적(33.6788㎡)이 상이하며, 본 평가에서는 공부상 면적을 기준으로 하였습니다 [cite: Appraisal Summary]. 이는 실제 대지권 비율 및 소유권 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함을 시사합니다.

임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불명확하며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아 실제 점유 현황 및 임대 조건 등을 알 수 없습니다 [cite: Appraisal Summary]. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있음을 의미합니다.

내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 건물 상태, 설비 내역, 실제 이용 현황 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다 [cite: Appraisal Summary].

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 신축급 상가 건물 내 구분소유권으로, 역세권 인근에 위치하여 교통 편리성과 대규모 아파트 단지의 배후수요를 확보하기에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 공부상 면적과 실제 등기 면적의 차이, 그리고 임대차 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 접근이 요구되는 잠재적 리스크 요인입니다. 신축급 건물이라는 점은 긍정적이나, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성은 면밀한 추가 조사를 필요로 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물: '더 트루엘 수성' 단지 내 상가로 비교적 최신 건물일 가능성이 높습니다.

* 우수한 입지: 지하철 3호선 용지역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 상업지역: 제2종일반주거지역 내 근린생활시설로서, 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 401,000,000원을 기준으로 평가되었습니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 개별적인 상태, 권리관계 조사 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 다만, 공부상 면적 차이 및 임대차 관계 미상이라는 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.