나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64872 [3] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 705 덕은리버워크 16층에이-1616호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 제5층 비-501호 외 6개호로서, (사용승인 2023년 3월 7일) 외벽: 복합판넬 및 커튼월 마감 등임. 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등으로 조사됨. 창호: 샷시창호임.

이용상태

본건 기호(1~7) 공히 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 스프링클러, 옥내소화전 등 기본적인 소화/소방설비 및 지하 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 제2종근린 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역), 도로 구역(2022-10-14)(국도77호선), 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립, 다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64872 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 705 덕은리버워크 16층 A-1616호

용도: 지식산업센터 (공장 및 제2종근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 16층 A-1616호

사용승인일: 2023년 3월 7일

토지면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

건물면적: 69.28㎡ (약 20.96평)

감정가: 504,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변환경: 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본 건물은 북측 약 12미터, 서측 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지형상: 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023년 9월 27일 접수)입니다.

총채권액: 약 2,853,029,226원으로, 말소기준권리 하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사블루칩이엔엠 (장 )

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 1월 11일

* 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당 여부 및 순위 확인에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변: 지식산업센터가 밀집된 지역으로, 다양한 기업체 및 관련 종사자들의 활동이 예상됩니다.

업종: 해당 건물이 지식산업센터 및 제2종근린생활시설 용도로 이용 중이므로, 관련 지원 시설 및 근린생활시설의 입점 가능성이 높습니다.

경쟁: 주변 지식산업센터 및 상가들의 경쟁 현황에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 덕은한강초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

주차: 건물 내 지하 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제한사항: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

유동화 물건, 공동담보: 채권의 복잡성 및 다수의 이해관계자가 존재할 수 있어 주의가 요구됩니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 있으나, 임대차 관계의 구체적인 내용(계약 기간, 갱신 여부 등)은 미상입니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없으므로 명도 자체는 용이할 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 지식산업센터로, 경기도 고양시 덕은동 일대의 도시개발구역 내 위치하여 향후 잠재적 가치가 기대됩니다.

감정가 대비 높은 권리 총액 및 공동담보, 유동화 물건이라는 특성이 있으나, 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

다만, 다양한 토지이용계획상의 제한과 임대관계 미상이라는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2023년 사용승인으로 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

지식산업센터의 수요: 주변 산업단지 및 기업체 입주와 연계된 임대 수요가 기대됩니다.

개발 호재: 덕은지구 도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간소화가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 인수되는 채무는 없습니다.

예상 입찰가는 감정가 504,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래 사례, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 본 건의 특이사항(유동화, 공동담보, 다양한 규제) 및 투자 가치를 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.