나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64872 [2] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 705 덕은리버워크 5층비-517호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 제5층 비-501호 외 6개호로서, (사용승인 2023년 3월 7일) 외벽: 복합판넬 및 커튼월 마감 등임. 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등으로 조사됨. 창호: 샷시창호임.

이용상태

본건 기호(1~7) 공히 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 스프링클러, 옥내소화전 등 기본적인 소화/소방설비 및 지하 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 제2종근린 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역), 도로 구역(2022-10-14)(국도77호선), 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립, 다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64872 (2)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,085,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 705 덕은리버워크 5층 비-517호

신주소: 경기도 고양시 덕양구 청초로 66 (덕은동)

용도: 지식산업센터, 제2종근린생활시설

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

토지지분: 28.65㎡ (약 8.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 153.34㎡ (약 46.38평)

건물지분: 153.34㎡ (약 46.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측 약 12미터, 서측 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 도로구역(국도77호선), 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 제한) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 신청

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매 신청: 의정부지방법원 고양지원 2025타경64872 (2)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 우리은행 근저당 2023-09-27)

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사에스아트허브)

* 근저당권 (우리은행, 2,280,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (신용보증기금, 450,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (경기신용보증재단, 123,029,226원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사, 1,950,694,628원) - 본 경매 개시

* 압류 (파주세무서장) - 말소 예정

3.3. 총 등기부채권액 (말소 대상 제외)

총 등기부채권액: 2,853,029,226원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주)알지비이엔티 (신양호)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-13

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 보증금 전액을 인수하지 않아도 됩니다.

3.5. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 정보 없음)

* 이외 등기부상 권리는 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 덕은동 일대는 신흥 도시개발구역으로, 지식산업센터 밀집 지역입니다. 특히 덕은리버워크는 비교적 최근에 준공된 건물로, 현대적인 업무 환경을 제공합니다. 주변의 아파트 단지와 근린생활시설 등은 잠재적인 수요층을 형성하며, 지속적인 개발 계획이 진행 중인 지역입니다.

4.2. 지역 개발 계획

고양덕은도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 주거, 상업, 문화 등 복합적인 기능이 강화될 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 덕은한강초등학교가 위치하고 있으며, 단지 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

주변은 지식산업센터, 아파트 단지, 학교, 상업 시설 등으로 구성되어 있어 업무 및 생활 인프라가 점진적으로 확충되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정평가액을 상회하는 2,853,029,226원에 달합니다. 이는 해당 부동산의 담보 가치가 상당히 높게 설정되었음을 시사하며, 경매 과정에서 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

6.2. 미상 임대 관계

본건의 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 비록 현재 확인된 임차인은 대항력이 없으나, 추가적인 임대차 관계나 유치권 등 미등기 권리 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 미확인 권리 (지상권)

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용(존속기간, 범위, 대가 등)이 파악되지 않았습니다. 이는 향후 권리 행사에 따른 제약이나 부담이 될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 도시개발구역 및 규제

도시개발구역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 특정 토지거래허가구역 등 다양한 법적 규제가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 투자 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 개발 과정에서 변경될 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동에 위치한 지식산업센터로, 비교적 신축 건물(2023년 3월 사용승인)이며 편리한 교통과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 고양덕은도시개발구역 내에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만, 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 정보가 불확실하다는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 현대적 시설

2023년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

8.2. 성장 잠재력 높은 지역

고양덕은도시개발구역의 일원으로서, 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 지식산업센터 활용성

지식산업센터는 꾸준한 수요가 있는 부동산 상품으로, 다양한 업종의 입주가 가능하여 공실 리스크를 상대적으로 낮출 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,085,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물의 상태, 예상되는 수리비, 공실 리스크, 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

총 등기부채권액이 상당함을 감안할 때, 경매 물건의 특성상 시장가 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있으나, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 분석 및 본건의 구체적인 상태 점검을 통해 보다 정밀하게 산정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.