나이스옥션 법원경매 여주 2020타경33426 [1] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 441-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1,5,6,13은 일단으로 상업용 건부지로 이용중임
3. 목록3. 토지 지상에 제시외 건물(경량철골구조 기타지붕 창고 약 259.38㎡, 감정평가서상㉦부분, 일반건축물대장상 등재되어 있음)이 있으나 타인 소유이므로 매각에서 제외함. 최저매각가격은 지상 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. 목록2: 일반건축물대장(갑)상 위반건축물(지상3층 사무소 45㎡, 창고 160.8㎡ 증축)로 등재되어 있음
5. 목록7~9는 공부상 '임야', 목록4는 공부상 '대', 목록11,12는 공부상 '전'이나 현황은 '주차장'으로 이용되고 있음
6. 목록2: 지상 소재 컨테이너형 구조물 2개동 및 차양은 매각에서 제외(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2020타경33426 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 양평군 양평읍 공흥리 441-1

용도: 근린시설 (건축물대장상 판매시설, 상점)

1.3. 면적

토지 면적: 3,321.00㎡ (약 1,005평)

건물 면적: 2,397.36㎡ (약 725평)

건물 제시외 면적: 363.10㎡ (일괄 매각에 포함될 수 있으며, 현장 확인 필요)

1.4. 감정가

감정가: 12,945,488,000원

1.5. 건축물 정보

주구조: 일반철골구조

층수: 지하 0층, 지상 2층

사용승인일: 2006년 12월 11일

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 경기도 양평군 양평읍의 중심 지역에 위치하며, 양평군청 및 주요 관공서, 편의시설이 인근에 분포하여 행정 및 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 양평읍은 경기도에서 면적이 가장 넓은 기초자치단체 중 하나로, 산림 지역이 많지만 읍 소재지는 상업 및 주거 기능이 집중되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

6번 국도, 중부내륙고속도로(양평IC), 수도권제2순환고속도로(두물머리IC) 등 주요 도로망 접근이 용이하며, 경의·중앙선 양평역을 이용한 수도권 접근성도 비교적 양호합니다. 양평 시내 버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 (토지), 을24 (건물)인 주식회사메가마트의 전세권설정 등기(2010.06.16 접수)입니다. 본 경매개시결정(갑16/갑27, 주식회사메가마트, 2020.06.04 접수)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 특별한 경우를 제외하고는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. 임차인 박 및 주식회사메가마트 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 명시된 바 없습니다. 다만, 소유권이전청구권가등기(갑15/갑26, 주식회사엠코) 등은 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018.05.10

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사메가마트

보증금: 9,000,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: (정보 없음)

대항력: 없음

3.4. 등기부상 권리 현황

토지 등기부채권 총액: 11,218,402,815원

건물 등기부채권 총액: 10,668,402,815원

다수의 압류, 가압류, 가등기 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 근린시설 용도로, 양평읍 중심 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역으로 추정됩니다. 주변에는 다양한 근린생활시설 및 판매시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 업종 현황

주변 상권은 식당, 카페, 소매점 등 다양한 업종이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 업종 분포는 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

4.3. 임대 시세

양평읍 내 상가 임대 시세는 위치, 면적, 건물 상태에 따라 차이가 크지만, 대로변 상가의 경우 상당한 임대료를 형성하고 있을 가능성이 있습니다. 본 물건의 임대 가치는 정확한 현황 조사 및 감정평가서의 상세 내용을 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

양평읍 중심부에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

양평군은 자연 경관이 뛰어나고 쾌적한 환경을 자랑합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 양평자원순환센터(하수처리장)가 지평면에 위치하고 있어, 물건지와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건물(목록2)에 사무소 45㎡, 창고 160.8㎡ 증축 부분이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

6.2. 타인 소유 제시외 건물

목록3 토지 지상에 약 259.38㎡(약 78평) 규모의 창고 건물이 타인 소유로 매각에서 제외됩니다. 이 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있어 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있으며, 이는 최저매각가격 결정에도 영향을 미쳤습니다.

6.3. 제시외 구조물 제외

건물(목록2) 지상에 소재한 컨테이너형 구조물 2개동 및 차양은 매각에서 제외됩니다.

6.4. 토지 공부와 현황 불일치

일부 토지(목록7~9: 임야, 목록4: 대, 목록11,12: 전)가 공부상 용도와 달리 현황 '주차장'으로 이용되고 있습니다. 이는 지목 변경 등 추가 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.5. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차의 복잡성과 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 양평읍의 중심 지역에 위치한 대규모 근린시설(판매시설)로, 상당한 면적의 토지와 건물을 확보하고 있어 상업용 부동산으로서의 잠재력을 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수 부담이 적은 것은 긍정적입니다.

그러나 위반건축물 존재, 매각 제외되는 타인 소유 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 공부상 토지 현황 불일치, 중복사건 및 공동담보 등의 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 본 물건에 대한 투자 시에는 반드시 철저한 현장 조사를 통해 리스크 요인을 면밀히 파악하고, 해소 방안 및 비용을 구체적으로 검토해야 합니다. 높은 감정가에 비해 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양평군 중심상권 인근에 위치한 대형 상업용 부동산으로, 지역 내 랜드마크 잠재력 보유.

* 권리분석 상 낙찰자가 인수해야 할 금액적 부담(보증금)이 없는 것으로 분석.

* 상업용 부동산으로서 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익 기대 가능성.

* (추가적인 지역 개발 계획 및 상권 성장 가능성에 대한 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 현재 시세 및 주변 상권 분석 결과

* 위반건축물 관련 원상복구 비용 추정

* 법정지상권 성립 가능 건물 철거 또는 사용 협의 비용 추정

* 공부상 토지 현황 불일치 해소 비용

* 명도 진행 비용 및 예상 기간

* 향후 예상 임대 수익률 및 자본 회수 기간 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가 12,945,488,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 각 리스크별 해소 가능성과 예상 비용을 구체적으로 산정한 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.