나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3131 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-5 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

11

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-일괄매각
-201,202,203호는 인접호수 및 복도와 벽체구분 없이 일괄로 포차상회로 이용중임.
-감정평가시점 현황 모두 공실상태임
-201호는 무단증축(경량철골조/근생/18㎡) 시정명령(1차)에 따른 위반건축물 표시, 무단증축(근생/연와조/6㎡)시정명령에 따른 위반건축물 표시 되어 있는 바, 시정명령과 관련된 사항(이행강제금 등) 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경3131 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-5 (한일빌딩) 2층 201호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 911,000,000원

토지 면적: 86.19㎡ (약 26.07평)

토지 지분: 86.19㎡ (약 26.07평)

건물 면적: 234.40㎡ (약 70.91평)

건물 지분: 234.4㎡ (약 70.91평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화물건, 위반건축물, 유치권

2. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 안산시 단원구 고잔동은 안산시의 중심 지역 중 하나로, 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 곳입니다.

* 교통 상황:

* 4호선 중앙역과 고잔역을 끼고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 중앙역은 수인분당선과도 연결되어 있습니다.

* 중앙역 1번 출구에서 도보 약 500m 거리에 위치하며, 안산시청 및 중앙역 정류장 등 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 주변 시설:

* 상업 및 행정 중심지로, 안산시청, 금융기관, 종합병원 등이 인접해 있습니다.

* 2001 아울렛, CGV, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 주변에 호텔, 모텔, 원룸텔, 고시원 등 다양한 숙박 시설이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015-10-19 근저당권 (수협, 420,000,000원)입니다. 본 경매는 이 권리에 의해 개시되었습니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 채무나 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입(사업)일자: 2022-01-05

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 기록과 함께 수협의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 안산시, 시흥세무서 등으로부터 다수의 압류가 설정되었으나, 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 고잔동은 안산시의 핵심 상업 및 행정 구역으로, 안정적인 유동인구와 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 특히 중앙역 주변은 패션, 쇼핑, 유흥 상권이 발달한 역세권입니다.

* 주변 상가 현황:

* 홈에버 사거리 및 2001 아울렛, CGV 등이 위치한 지역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 대로변 및 이면의 먹자/유흥 상권까지 포함합니다.

* 프랜차이즈 음식점들이 증가하는 추세이며, 상대적으로 안정적인 소비를 보여줍니다.

* 과거에는 신도시 형성 및 상업용지 공급 과다로 인한 공실 문제가 있었으나, 최근에는 상권 활성화가 이루어지고 있습니다.

* 업종 분석: 본 물건은 제2종근린생활시설로 용도 제한이 상대적으로 넓어, 주변 상권 특성에 맞춰 다양한 업종(판매, 업무, 위락, 근린생활시설 등)의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 안산시청, 종합병원, 금융기관 등 행정 및 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 대형 할인마트, 쇼핑몰, 영화관 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설:

* 고잔동은 아파트 배후 세대를 중심으로 형성된 택지지구로, 주변에 다양한 교육 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 기타:

* 지역은 개발 사업이 꾸준히 이루어져 왔으며, 지속적인 인구 유입이 이루어지고 있습니다.

* 호수공원 방향으로 유동인구가 증가하는 추세입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물:

* 201호에 무단 증축된 부분(경량철골조/근생/18㎡ 및 근생/연와조/6㎡)이 있어 위반건축물로 표기되어 있습니다.

* 이에 따른 시정명령이 내려졌으며, 향후 이행강제금 부과 등의 행정 조치가 있을 수 있습니다.

* 유치권:

* 물건 정보에 유치권이 언급되어 있어, 관련 사실 여부 및 권리 행사 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 공실 상태:

* 감정평가 시점에 해당 호수들을 포함한 전체 건물이 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 임대차 전환 시 공실 리스크 및 공실 기간 동안의 임대 수익 부재를 의미합니다.

* 일괄 사용 및 구조:

* 201호, 202호, 203호가 인접 호수 및 복도와 벽체 구분 없이 일괄하여 '포차상회' 용도로 사용 중이라는 점은 현황 파악 및 향후 활용 방안 수립 시 중요하게 고려되어야 합니다. 이는 내부 구조 변경이나 임대차 계약에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동의 핵심 상업 및 행정 지구에 위치한 제2종근린생활시설입니다.

* 4호선 중앙역과 고잔역을 중심으로 한 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의 시설, 대형 상업 시설을 배후에 두고 있어 입지적 장점이 뛰어납니다.

* 등기부상 권리관계는 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 및 권리 확보 부담이 적습니다.

* 그러나 201호의 위반건축물 등재, 유치권 존재 가능성, 그리고 현재 전 호실이 공실 상태라는 점은 잠재적 리스크 요인으로, 경매 참여 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 특히 201, 202, 203호가 벽체 구분 없이 일괄 사용되고 있다는 점은 향후 활용 방안 및 임대 전략 수립 시 중요한 고려사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 안산시의 중심 상권인 고잔동에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 복잡한 권리 관계나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 행사에 유리합니다.

* 잠재적 활용 가치: 201, 202, 203호의 일괄 사용 가능성은 특정 업종 유치 또는 대규모 공간 활용 등 차별화된 투자 전략을 구사할 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수 보증금 부담이 전혀 없습니다.

* 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 해당 건물의 업종 및 임대 수요, 그리고 다음과 같은 리스크 요인에 대한 예상 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 위반건축물에 대한 시정명령 이행 강제금 추정액.

* 유치권이 실제로 존재할 경우, 이를 해결하기 위한 비용.

* 현재 공실 상태인 점을 감안한 초기 공실 관리 및 임대 전환 비용.

* 각 호실의 일괄 사용 현황을 고려한 내부 수리 또는 구조 변경 필요성.

* 따라서, 이러한 제반 사항들을 면밀히 조사하고 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.