나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3131 [3] 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-5 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

11

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-일괄매각
-302,303,304호는 인접호수 및 복도와 벽체구분 없이 일괄로 댄스학원으로 이용중임.
-감정평가시점 현황 모두 공실상태임
-허범이 2024.9.23.자 유치권신고(시설비 및 권리금 300,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경3131 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-5, 3층 302호 (한일빌딩)

용도: 제2종근린생활시설 (기타 용도로는 위락, 근린생활시설, 판매, 업무, 숙박시설 등)

감정가: 381,000,000원

토지면적: 60.92㎡ (약 18.43평)

건물면적: 166.44㎡ (약 50.35평)

토지/건물 지분: 토지 60.92㎡, 건물 166.44㎡ (일괄 매각)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

* 유치권, 유동화물건, 공동담보 물건

* 302호, 303호, 304호는 인접 호수 및 복도와 벽체 구분 없이 일괄로 댄스학원으로 이용 중임.

* 감정평가 시점 현황, 해당 호수 모두 공실 상태임.

* 유치권 신고: 허범씨가 2024년 9월 23일자로 시설비 및 권리금 300,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치하며, 해당 지역은 상업 및 업무 시설이 밀집된 도심 지역으로 배후 주거 단지와의 연계성이 양호한 편입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

가장 가까운 대중교통 시설까지의 접근성은 도보로 이용 가능한 수준으로 판단됩니다. 주요 도로망과의 연계성이 있어 자가 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 건축물 정보

건축물 명칭은 '(한일빌딩)'이며, 철근콘크리트 구조로 총 5층 건물입니다. 건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설이나, 기타 복합 용도(위락, 판매, 업무, 숙박시설 등)로도 활용 가능합니다. 본 물건은 해당 건물의 3층에 위치한 302호이며, 303호, 304호와 함께 복합적인 용도로 사용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 2011년 9월 27일자 수산업협동조합중앙회의 근저당권(240,000,000원)은 말소될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매 개시결정 등기(2024년 8월 1일, 수협은행, 556,933,962원)가 말소기준 권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 말소될 것으로 보입니다. 등기부상 채권 총액은 240,000,000원이나, 이는 말소기준권리의 금액입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이영애

보증금: 5,000,000원

차임: 2,000,000원

확정일자: 2020-08-28

배당신고일자: 2026-04-15

대항력: 없음

권리분석: 인수 보증금 합계 0원

* 임차인: 허범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-12-01

대항력: 없음

비고: 유치권 신고 (시설비 및 권리금 300,000,000원)

3.3. 분석 요약

이영애 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 허범 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다. 그러나 허범씨는 300,000,000원의 유치권을 신고하였으며, 이 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

고잔동 지역은 안산시의 중심 상업지구 중 하나로, 오피스텔, 아파트 단지, 상업 시설 등이 복합적으로 발달해 있습니다. 유동인구가 꾸준하며, 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 상권 활성화가 이루어지고 있는 지역입니다.

4.2. 건물 내 상가 현황

본 물건이 위치한 한일빌딩에는 총 62개의 호실이 있으며, 주로 근린생활시설, 업무시설 등으로 이용되고 있습니다. 3층 302호, 303호, 304호는 벽체 구분 없이 일괄하여 댄스학원으로 이용 중이라는 점은, 해당 공간의 특정 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본 물건이 위치한 고잔동은 안산시청 등 행정기관이 밀집해 있으며, 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다. 또한, 주변에 공원 등 녹지 공간도 마련되어 있어 생활 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크 요인은 허범씨가 신고한 300,000,000원의 유치권입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰받을 경우 해당 유치권 금액에 대한 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있습니다. 만약 유치권이 인정된다면, 낙찰가의 상당 부분을 유치권 변제에 사용해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 공실 상태

감정평가 시점 기준으로 해당 물건은 공실 상태입니다. 이는 즉각적인 임대 수익이 발생하지 않음을 의미하며, 낙찰 후 공실을 해소하기 위한 추가적인 마케팅 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 복합 이용 (302, 303, 304호)

302호, 303호, 304호가 벽체 구분 없이 일괄로 댄스학원으로 이용되고 있다는 점은, 해당 공간이 하나의 단위로 운영되고 있음을 나타냅니다. 경매 대상 물건이 302호라고 명시되어 있으나, 실제 이용 현황을 고려할 때 303호, 304호의 권리 관계나 이용 범위에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 정보는 채권 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 경매 절차 진행 중 예상치 못한 복잡성이 발생할 가능성이 있으므로, 철저한 법적 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 300,000,000원에 달하는 유치권의 성립 여부가 불분명하다는 매우 높은 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 현재 공실 상태이며 3개 호수가 통합 운영되고 있다는 점도 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 주요 상업지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 건물의 다목적 용도(근린생활시설, 판매, 업무 등)로 다양한 업종 전환 가능성.

* 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

상기 물건은 300,000,000원의 유치권 존재로 인해 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 하며, 만약 유치권이 낙찰자에게 인수될 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 불확실성을 고려하여, 감정가 381,000,000원 대비 매우 낮은 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 유치권의 법적 효력 분석 결과와 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 할 것입니다. 단, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.