나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3131 [2] 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-5 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

11

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-일괄매각
-301,301-1,301-2호는 일괄로 동굴노래방으로 이용중임.
-감정평가시점 현황 모두 공실상태임
-허범이 2024.9.23.자 유치권신고(시설비 및 권리금 300,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 안산지원 2024타경3131 (2)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-5, 3층 301호 (한일빌딩)

* 용도: 근린상가 (주용도: 제2종근린생활시설, 기타 용도: 위락, 근린생활시설, 판매, 업무, 숙박시설)

* 감정가: 343,000,000원

* 토지면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

* 토지 지분: 49.97㎡ (약 15.12평)

* 건물면적: 136.50㎡ (약 41.32평) - (3층 301호, 301-1호, 301-2호 일괄)

* 건물 지분: 136.5㎡ (약 41.32평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 수협은행 (등기부 요약 갑4 정보 참조)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 건축물 사용 승인일: 1988년 10월 13일

* 감정평가 요약서 작성일: 2026년 8월 5일

* 감정평가 시점 현황: 공실 상태

2. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 본건이 소재한 경기도 안산시 단원구 고잔동은 안산시의 중심 상업 및 업무 지구로서, 다양한 상업시설, 오피스 빌딩, 주거 시설 등이 밀집하여 발달된 지역입니다. 본건이 위치한 한일빌딩은 해당 지역의 주요 상가 건물 중 하나로, 주변의 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 교통 상황:

* 지하철: 4호선 및 수인분당선 고잔역과 중앙역이 인근에 위치하며, 도보 또는 대중교통으로 쉽게 접근 가능합니다.

* 버스: 주요 버스 노선이 다수 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 도로: 단원구청, 안산시청 등 주요 관공서 및 상업 시설로의 접근이 용이한 간선도로가 인접해 있어 차량을 통한 접근성 또한 양호합니다.

* 토지 이용 및 개발 계획:

* 토지 형상 및 이용 상태: 일반적인 상업용지 형태를 띨 것으로 예상되며, 감정평가 요항표 상 '1'로 평가되어 양호한 상태임을 시사합니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 차량 통행이 원활한 도로에 잘 접해 있어 접근성이 양호합니다. 감정평가 요항표 상 '1'로 평가되었습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 지역은 일반적으로 일반상업지역 또는 제2종근린생활시설이 허용되는 지역일 가능성이 높으며, 관련 도시계획법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 유무: 인근 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리:

* 을1. 근저당권 (접수일자: 2011.09.27, 채권자: 수산업협동조합중앙회, 채권액: 240,000,000원)

* 말소기준권리인 을1 근저당권보다 선순위에 있는 소유권 이전 기록(갑1, 갑2)은 매각으로 인해 소멸되지 않으나, 을1 근저당권보다 후순위에 있는 모든 권리(갑4 임의경매, 갑5 지분압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 일반적으로는 없습니다. 다만, 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 확정일자: 2020-08-28

* 배당신고일자: 2026-04-15

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주요 권리 분석:

* 유치권: 허범 (신고자)은 2024.09.23.자로 시설비 및 권리금 300,000,000원에 대한 유치권을 신고하였습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태입니다. 만약 유치권이 적법하게 성립되었다고 판단될 경우, 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 채무가 될 수 있어 본건의 가장 중요한 잠재적 리스크 요인입니다.

* 등기부 현황 요약: 집합건물 등기부상 소유권 변동 내역(갑1, 갑2, 갑3) 및 근저당권(을1), 임의경매 개시 결정(갑4), 지분 압류(갑5) 등의 권리 관계가 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

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* 지역 상권 특성: 고잔동은 안산시의 핵심 상권 중 하나로, 풍부한 유동 인구와 다양한 연령대의 고객층을 확보할 수 있는 지역입니다. 젊은 층, 직장인, 지역 주민 등 다양한 수요가 존재하는 활기찬 상권입니다.

* 건물 용도 및 잠재력: 본건이 속한 한일빌딩은 근린생활시설, 위락, 판매, 업무, 숙박 등 복합적인 용도로 활용 가능한 상가 건물입니다. 특히 3층에 동굴 노래방으로 이용되었던 점은 해당 층 또는 건물에 위락, 엔터테인먼트 관련 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

* 주변 상업 시설: 인근에 백화점, 대형마트, 로드샵 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 편의시설:

* 쇼핑: NC백화점(고잔점), 롯데백화점(안산점) 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 매우 높습니다.

* 금융: 다수의 은행 지점이 위치해 있어 금융 업무 처리가 편리합니다.

* 의료: 종합병원 및 병의원이 다수 자리하고 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 문화 및 여가 시설: 안산문화예술의전당, 안산호수공원, CGV 등 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

* 교육 시설: 주변에 학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 유치권 문제: 허범이 신고한 3억 원 규모의 유치권 성립 여부가 불분명한 점이 가장 큰 리스크입니다. 만약 유치권이 적법하게 성립된다고 판단될 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 상당한 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 감정평가 시점 현재 공실 상태로, 신규 임차인 모집 또는 자가 사용 시 초기에 공실 위험을 감수하고 임대 마케팅 및 관리에 힘써야 합니다.

* 업종 제한 및 전환: 기존 동굴 노래방 용도로 활용되었으나, 향후 용도 변경 시 관련 법규 및 건물 내규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 1988년 사용 승인된 건물로서, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 안산시 단원구 고잔동의 중심 상권에 위치한 근린상가 물건으로, 교통 접근성이 우수하고 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 상업 활동에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

그러나 3억 원 규모의 유치권 성립 여부가 불투명하여 투자 결정 시 신중한 검토가 필요하며, 현재 공실 상태임을 감안하여 향후 임대 또는 활용 계획을 구체적으로 수립해야 합니다.

따라서 본 건은 유치권 관련 정보의 정확한 확인 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 리스크를 최소화하는 방안을 마련한 후, 시장 상황과 낙찰자의 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 안산시 중심 상권의 역세권 입지: 풍부한 유동 인구 및 다양한 고객층 확보에 유리합니다.

* 복합 용도 가능 건물: 근린생활시설 외 위락, 판매, 업무, 숙박 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 높습니다.

* 권리 분석을 통한 리스크 관리: 유치권 성립 여부 확인 및 명도 절차를 철저히 진행할 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가 343,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 유치권(300,000,000원)의 성립 여부 및 그 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

만약 유치권이 무효로 판단될 경우, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 유치권이 유효로 인정될 경우 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 이를 제외한 실질 가치 평가 후 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 현재 공실 상태임을 감안하여 공실 기간 동안의 금융 비용 및 임대 마케팅 비용을 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 본 건은 유치권 관련 정보의 추가 확인 및 법률 자문을 거친 후, 시장 상황과 낙찰자의 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.