나이스옥션 법원경매 안산 2025타경872 [2] 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 7층741호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 업무시설, 대단지 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 시흥시청역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 7층 740호외 1개호로서 외벽 : 화강석붙임 및 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

업무시설(사무소)임.

설비내역

승강기, 주차설비, 급.배수시설, 위생설비 및 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2021-05-17), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(집산도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

2026.3.16.자 씨엔에스 주식회사로부터 2026년 2월분까지 공용부분에 대한 관리비 1,179,950원이 미납되어 있다는 신고가 제출됨.공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경872 (2)

소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-5, 시티프론트561더파이브 7층 741호

구분: 오피스텔

건물면적: 24.50㎡ (약 7.41평) (전용면적)

토지면적: 6.50㎡ (약 1.97평) (대지권)

감정가: 1억 5,700만원

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

경매종류: 부동산 임의경매

건축일자: 2021년 6월 15일

건물 연면적: 27,270.39㎡ (약 8,250평)

대지 면적: 3,645㎡ (약 1,090평)

총 주차 대수: 206대

1.1. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 업무시설, 대단지 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 시흥시청역(경강선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역으로 분류되어 있으며, 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 31일 접수된 신한은행 근저당권 (1억 3,200만원)입니다.

현재 진행 중인 경매: 2025년 9월 18일 접수된 신한은행 임의경매 (2억 3,233만 7,508원)가 진행 중입니다.

기타 권리: 2023년 7월 31일 접수된 소유권이전1번신탁등기말소(채권자: 윤나라)가 존재합니다.

총 등기부채권액: 1억 3,200만원으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

미납 관리비: 2026년 2월분까지의 공용부분 관리비 1,179,950원이 미납 신고되었습니다. 해당 금액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 이 점을 유의하여야 합니다.

특이사항: 본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주요 시설: 시흥시청을 중심으로 업무시설, 상업시설, 대단지 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

잠재 수요: 시청 관련 공공기관 종사자, 인근 아파트 거주민, 및 상가 이용객을 대상으로 안정적인 임대 및 이용 수요가 기대됩니다.

교통 요지: 시흥시청역(경강선)을 비롯한 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 유동인구 확보에 유리한 조건입니다. (검색 결과, 시흥시청역은 GTX-F 노선 예정지로도 언급되어 미래 가치가 기대됩니다).

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 시흥시청, 은행, 병원, 마트, 다양한 식당 등 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

교통: 시흥시청역(경강선) 및 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과상, 본 건 인근에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 약 118만원의 공용부분 관리비 인수 가능성이 존재합니다. 이는 낙찰가가 결정되기 전 잔금 납부 시점에 최종적으로 확인해야 합니다.

임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 공실 위험도 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등의 특수성을 가지는 경우가 많아, 매각 과정이나 절차에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 시청역 초역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 오피스텔로서, 행정기관 접근성과 교통 편의성이 매우 우수합니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 시흥시청 인근의 개발 잠재력을 고려할 때 안정적인 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 미납 관리비 인수 부담과 임대차 관계 미확인으로 인한 불확실성은 주요 검토 사항이며, 유동화 물건이라는 점 또한 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최적의 입지: 시흥시청역(경강선, GTX-F 예정) 도보 거리에 위치하며, 시청 및 주요 행정타운이 인접하여 직주근접 수요가 높습니다.

안정적 임대 수익: 대단지 아파트와 업무시설이 밀집된 지역 특성상 공실률이 낮을 것으로 예상되며, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다. (인근 '시티프론트 561'의 경우 1인 기업 맞춤형 소호 오피스로 홍보되며, 월 40~60만원의 임대료가 예상되었던 바 있습니다).

향후 발전 가능성: 시흥시청 복합행정타운 및 복합환승센터 예정 등 지역 개발 호재를 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5,700만원입니다. 건물 전용면적은 24.50㎡ (약 7.41평)입니다.

주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, '시티프론트 561 The Five'는 2026년 3월 기준으로 약 1억 700만원 수준의 매매가가 언급되기도 했습니다. 또한, 인근 '장현동 신유베라트' 오피스텔의 경우 2023년 11월 기준 37평형이 2.95억에서 3.31억 수준의 호가 및 실거래가를 보였습니다. 본 건과 같이 7평형대의 소형 오피스텔의 경우, 10년 이상 된 건물(장현I-N플러스빌, 장현II-N플러스빌)의 경우 1.3억~2.4억 수준의 매매가가 형성되어 있으며, 2021년 준공된 본 건은 이보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

이러한 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세는 대략 1억 4,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 미납 관리비 인수 가능성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안하면, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80~90% 수준인 1억 2,500만원에서 1억 4,000만원 사이로 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 현재 시세를 바탕으로 한 참고 자료이며, 실제 경매 진행 시 법원 매각기일의 최신 정보, 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.