나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4587 [2] 경기도 양평군 용문면 연수리 547-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "용뮨산마을다목적회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(3) : 대체로 남하향 완경사지를 평턴하게 조성한 3필1단의 "사다리형" 토지로 "단독주택 건부지"로 이용중임. 기호(5)~(8) : "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)~(3) : 남동측으로 노폭 약4미터(기호(5)~(8) 토지)의 포장도로와 접하고 있음. 기호(5)~(8) : 본건이 "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호(2) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호(5)~(8) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후면 '건물개황도' 등 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지봉 2층건(사용승인일 : 2023.06.23)으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 2중 창호임.

이용상태

"단독주택"으로 이용중임. (후면 '건물개황도' 등 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도' 등 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 제시외 건물(감정서상 ㉢ 비닐하우스 파이프조단층 약 30.24㎡) 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경4587 (2)

* 소재지: 경기도 양평군 용문면 연수리 547-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 443,504,500원

* 토지면적: 2658.00㎡ (약 804.15평)

* 토지지분: 628.0122㎡ (약 190.00평)

* 건물면적: 164.36㎡ (약 49.72평)

* 건물 제시외면적: 30.81㎡ (약 9.32평) - 매각 제외

* 건물 구조/층수: 일반목구조, 기타지붕, 2층 (사용승인일: 2023.06.23, 감정평가서 기준)

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 지분매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 감정서상 ㉢ 비닐하우스 파이프조 단층 약 30.24㎡는 매각 제외.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "용뮨산마을다목적회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 대체로 남하향 완경사지를 평탄하게 조성한 3필 1단의 "사다리형" 토지로 "단독주택 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지(일부 토지), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인 1: 김기동, 이경순 (공동임차인)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022.08.18

* 확정일자: 2022.08.18

* 배당신고일자: 2024.08.20

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인 2: 채동수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021.08.03

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2021.05.13 접수된 양평축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부상 을구 및 갑구에 기재된 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요"는 비어 있어, 현재로서는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 766,773,200원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,066,773,200원

1.3. 상권분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터가 없어, 현 시세 기준의 상세한 상권 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 본 물건은 주택, 임야, 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 및 근교 주거 지역에 위치하며, 상업시설이 밀집된 상권 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 전원생활에 적합한 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시에는 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

* 주변 시설: "용뮨산마을다목적회관"이 인근에 있습니다. (마트, 학교, 병원 등 주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 지분(628.0122㎡)만 매각 대상입니다. 향후 다른 토지 공유자와의 관계, 토지 사용 및 관리 등에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 등기부상 다수의 채권 채무 관계가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 법적인 절차 진행 여부를 재확인하여 누락된 사항은 없는지 최종 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 제시외 건물 제외: 감정평가서 상에 명시된 비닐하우스(약 30.24㎡)는 매각에서 제외되므로, 이와 관련하여 추후 분쟁의 소지가 없는지 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 명시된 임차인 외에 추가적인 점유자가 있는지, 임대 관계는 어떠한지에 대한 정보가 미상으로 표기되어 있어, 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양평군 용문면의 자연 친화적인 주거 지역에 소재하는 단독주택으로, 토지 지분 매각이 포함된 부동산 임의경매 물건입니다.

* 건물은 일반목구조의 2층 단독주택으로, 감정평가서상 사용승인일이 2023.06.23로 비교적 최근입니다.

* 등기부상 복잡한 권리 관계가 있었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 법적으로는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 그러나 토지 지분 매각이라는 점, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재한다는 점, 그리고 주변 시세 자료 부족으로 인한 정확한 가치 평가의 어려움은 본 물건 투자의 신중한 접근을 요구합니다.

* 투자자께서는 반드시 현장을 직접 방문하여 물건의 상태, 주변 환경, 법적 제한 사항 등을 면밀히 파악한 후, 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있도록 신중한 의사결정을 내리시길 바랍니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평 지역의 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

* 본 건은 계획관리지역에 속해 있어, 향후 건축 행위 시 건폐율 40%, 용적률 100% 이내에서의 개발 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 실거주 목적 달성이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 443,504,500원.

* 제공된 주변 부동산 시세 분석 자료(JSON)가 부족하여, 현재 시장 가치에 대한 정확한 평가 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 따라서 본 물건에 대한 구체적인 예상 입찰가는 현재 시점에서는 제시하기 어렵습니다.

* 입찰 예정자는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태와 가치를 직접 확인하고, 주변 시세 조사를 추가로 진행해야 합니다. 또한, 본 건의 토지 지분 매각 특성, 다수의 토지 이용 제한 사항, 물건명세서상의 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 건은 모든 임차인의 보증금이 인수되지 않는 것으로 분석되었으므로, 입찰가 산정 시 고려할 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.