나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4587 [1] 경기도 양평군 용문면 연수리 547-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "용뮨산마을다목적회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(3) : 대체로 남하향 완경사지를 평턴하게 조성한 3필1단의 "사다리형" 토지로 "단독주택 건부지"로 이용중임. 기호(5)~(8) : "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)~(3) : 남동측으로 노폭 약4미터(기호(5)~(8) 토지)의 포장도로와 접하고 있음. 기호(5)~(8) : 본건이 "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호(2) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호(5)~(8) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후면 '건물개황도' 등 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지봉 2층건(사용승인일 : 2023.06.23)으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 2중 창호임.

이용상태

"단독주택"으로 이용중임. (후면 '건물개황도' 등 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도' 등 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 물건(감정서상 ㉠~㉤) 포함.
- 목록 1~3. 현황상 '단독주택 건부지'임.
- 목록 2,3,5. 인근 토지와의 정확한 경계 및 위치, 면적 등 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 양평군 용문면 연수리 547-8 소재의 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경4587 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 423,510,560원입니다.

매각 대상은 토지의 지분과 건물 전체이며, 토지 면적은 2,342.00㎡ (약 708.46평) 중 481.9488㎡ (약 145.79평)의 지분이고, 건물 면적은 140.86㎡ (약 42.61평)입니다.

건물은 2023년 6월 23일에 사용승인된 일반목구조 2층 단독주택입니다.

채권자는 양OOO(양평축산업협동조합으로 추정)이며, 중복병합, 공동담보, 지분매각 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각 대상에 감정서상 제시외 물건(㉠~㉤)이 포함되며, 목록 1~3 토지는 현황상 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다. 또한, 목록 2,3,5 토지는 인근 토지와의 정확한 경계, 위치, 면적 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "용뮨산마을다목적회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량을 통한 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 남하향 완경사지를 평탄하게 조성한 '사다리형' 토지 3필지가 1단으로 이루어져 있으며, '단독주택 건부지'로 이용 중입니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로(기호 5~8 토지)와 접하고 있으며, 기호 5~8 토지는 본건이 '도로'로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본 건은 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다양한 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 토지 및 건물 모두 여러 차례 소유권 변동이 있었습니다.

말소기준권리인 근저당권(양평축산업협동조합, 2023.09.21, 234,000,000원) 이후의 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 647,665,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정동혁

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024-01-03

배당신고일자: 2024-10-30

대항력: 없음

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수되는 보증금이나 채무는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 양평군 용문면의 주택, 임야, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

주변 지역은 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있으며, 최근 수도권에서의 접근성 향상으로 관심이 증가하는 추세입니다.

양평군 용문면 지역의 단독주택 시세는 위치와 건축 연도에 따라 편차가 크지만, 신축 건물의 경우 평당 400만원~700만원 선에서 형성되는 경향이 있습니다. 또한, 계획관리지역 토지 시세는 평당 30만원~50만원 수준으로 형성될 수 있습니다.

주변에 용문산관광단지, 용문사 등 관광지가 있어 관광객의 방문이 잦을 수 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 용문면 소재지에 기본적인 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 용문초등학교, 용문중학교 등이 인근에 위치해 있습니다.

* 의료시설: 양평군 보건소 및 병원 등은 차량으로 약 10~20분 거리에 위치해 있어 이용 가능합니다.

* 자연환경: 용문산이 인근에 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지는 지분으로 매각되므로, 타 지분 소유자와의 관계 및 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 경계 확인: 목록 2, 3, 5 토지의 경우 인근 토지와의 정확한 경계, 위치, 면적 확인이 필수적입니다.

* 건물 제시외 포함: 감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉤이 매각에 포함되므로, 현황 확인 및 별도 명도 대상 여부 검토가 필요합니다.

* 개발 제한: 본 건 토지는 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 속해 있어 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 해당 지역에 직접적으로 명시된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 농경지 및 임야로 인해 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면 연수리에 위치한 신축 단독주택으로, 2023년에 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 토지는 지분 매각이나, 넓은 면적과 건부지로의 이용 현황을 고려할 때 주거용이나 투자용으로 가치가 있습니다. 권리 관계는 모두 말소될 예정이므로 법적으로 안전한 물건입니다. 다만, 토지의 정확한 경계 확인, 지분매각으로 인한 권리 관계, 다양한 개발 제한 구역 편입 등은 반드시 사전에 확인하고 신중하게 접근해야 할 사항입니다. 전원생활 또는 주말주택 수요에 적합할 수 있으나, 명확한 이용 계획 수립 전에 현장 답사와 전문가 상담이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 건물로 즉시 입주 및 활용이 가능하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 지분: 708평의 총 토지 면적 중 145평 이상의 지분을 확보할 수 있어 활용도가 높습니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 깨끗한 물건입니다.

* 자연 친화적 입지: 양평 용문면의 쾌적한 자연환경은 전원생활 및 휴양 목적에 부합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 423,510,560원입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

주변 시세 분석 결과, 양평군 용문면 지역의 단독주택 토지 시세는 평당 30만원~50만원 수준으로, 신축 건물은 평당 400만원~700만원 선에서 거래되는 경향이 있습니다.

유사 매물의 경우, 토지 537평에 건물 42평인 주택이 7억원에 나와 있는 사례도 있습니다. 또한, 평당 60만원에 토지 182평(총 601㎡)이 매물로 나온 사례도 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하고, 신축 건물이라는 점과 토지 지분 매각, 경계 확인 필요성 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 445,000,000원 ~ 487,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 없어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 용문면 지역의 단독주택 및 토지 시세 동향을 고려할 때, 본 물건의 가치는 지역 내에서 상대적으로 높은 편에 속한다고 볼 수 있습니다.

건축물표제부 요약 분석:

건축물 표제부 정보에 따르면, 해당 건물은 경기도 양평군 용문면 연수리 547-8번지(학골길 9번길 23-6)에 위치한 일반건축물로, 일반목구조의 단독주택입니다. 2022년 1월 21일 건축 허가를 받아 2023년 6월 23일 사용승인되었습니다. 건물 면적은 총 140.86㎡이며, 1층 또는 2층 건물로 보입니다 (건축물대장 상 층수 정보는 표제부에 직접 명시되지 않았으나, '2층건'으로 명시되어 있음). 대지 면적은 406㎡(약 122.8평)입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.