나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4631 [1] 경기도 양평군 서종면 수능리 53-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2024.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 서종면 수능리 소재 "황순원문학촌 소나기마을" 남동측 직선거리 약1.8km
지점에 위치하며, 인근일대는 야산, 전원주택, 농가촌락, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통
수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 제형에 유사한 토지로서 북하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였으며,
주거용 건부지로 이용중임.
기호(3-5): 제형에 유사한 토지로서 대체로 북하향의 완경사지 이며, 자연림 상태임.
기호(6-9): 부정형의 토지로서 북하향의 완경사지 이며, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 기호(6-8)토지를 이용한 폭4-5미터 정도의 포장도로에 접함.
기호(3): 북측 일부가 기호(6-9)토지를 이용한 폭4-5미터 정도의 포장도로에 접함.
기호(4,5): 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입 가능함.
기호(6-9): 현황 도로로서 북측으로 인접한 마을내 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
(기호(3,4,5,8)), 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법
시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(서종하수처리구역(서종공공하수처리구역))
<하수도법>(기호(6,8)), 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(8)의 의뢰목록상 지목은 "임야"이나 현황 "도로"의 일부로 이용중인 것으로
조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 돌붙임, 그라스월 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일, 노출콘크리트 등 마감.
창호 : 하이샷시, 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.(건물개황도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및
탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 일반건축물대장 및 부동산등기사항증명서상 목록 2 건물이 소재하는 '경기도 양평군 서종면 수능리 53-18, 53-37' 양 지상 중에 '수능리 53-37번지' 토지는 이 사건의 매각대상이 아님.
- 목록 4,5는 지적상 '맹지'로서 인접지를 통하여 출입이 가능함.
- 목록 8은 공부상 '임야'이나 현황상 '도로'의 일부로 이용 중임.
- 지상에 소재하는 수목, 석축, 급·배수설비, 데크설비, 차양 등은 평가 및 매각 포함.
- 본건 지상에 분묘 소재 여부는 별도로 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경4631 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 수능리 53-18

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,528,220,360원

* 토지면적: 6793.00㎡ (약 2055.5평)

* 건물면적: 205.24㎡ (약 62.1평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 채권자: 농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 양평군 서종면 수능리 소재 "황순원문학촌 소나기마을" 남동측 직선거리 약 1.8km 지점에 위치.

* 주위환경: 인근일대는 야산, 전원주택, 농가촌락, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준임.

* 토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지(일부), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수 환경 관련 규제 사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-06-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 권

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-06-04

* 확정일자: 2015-06-04

* 배당신고일자: 2024-09-13

* 대항력: 없음

* 권리분석: 본 건 임차인 두 명 모두 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없을 것으로 판단됨. (단, 배당 절차에 따라 달라질 수 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.)

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 등기부상 채무 총액 (토지, 건물 합계): 약 1,735,720,000원

* 말소기준권리: 2013년 5월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을15 / 을1)

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 특이사항 (분묘기지권, 토지 분할 문제 등)

* 분묘기지권: 본건 지상에 분묘 소재 여부는 별도로 확인이 필요함. 분묘가 존재하는 경우, 분묘기지권 성립 여부에 따라 이장 등 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 토지 53-37번지 관련: 일반건축물대장 및 부동산등기사항증명서상 목록 2 건물이 소재하는 '경기도 양평군 서종면 수능리 53-18, 53-37' 양 지상 중에 '수능리 53-37번지' 토지는 이 사건의 매각대상이 아님. 목록 2 건물의 53-37번지 지상 부분에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 향후 법적 문제가 발생할 소지가 있음.

* 맹지: 목록 4, 5번 토지는 지적상 맹지이나 인접지를 통하여 출입이 가능함.

* 도로 이용: 목록 8번 토지는 공부상 '임야'이나 현황상 '도로'의 일부로 이용 중임.

4. 상권분석

* 본 물건은 전원주택 및 농경지가 혼재된 농촌지역에 위치하여 상업적 기능은 미미함.

* 주변에 "황순원문학촌 소나기마을" 등이 있어 문화관광적인 요소는 있으나, 일반적인 상업시설 접근성은 차량 이동이 필수적임.

* 따라서 일반적인 상권 분석보다는 주거 가치 및 투자 가치를 중심으로 평가해야 함.

5. 생활정보

* 편의시설: 차량 이동 시 인근 마을 또는 양평 시내의 편의시설(마트, 병원 등) 이용 가능.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능하나, 대중교통만으로는 생활에 불편함이 있을 수 있음. 자가용 이용이 권장됨.

* 주거환경: 야산과 농경지가 어우러진 자연 친화적인 환경. 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능한 입지.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 분묘 존재 여부 및 권리 성립 시 이장 비용, 법적 분쟁 발생 가능.

* 소유권 문제: 매각 제외 토지(53-37번지)에 걸쳐 있는 건물 부분의 법정지상권 성립 여부 불분명으로 인한 소유권 분쟁 위험.

* 맹지 접근로: 인접 토지 소유자와의 관계에 따라 향후 통행로 확보에 어려움이 발생할 가능성.

* 건물 내부 상태 미확인: 관계인 부재로 내부 상태 확인이 어려워 하자 발견 시 수리 비용 발생.

* 토지 이용 규제: 보전관리지역, 산지 등 각종 규제로 인한 재산권 행사 제한 가능성.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 해당 부동산 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 축사 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 소규모 농가나 축사가 산재해 있을 수 있으므로, 직접 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지와 단독주택으로 구성되어 있으며, 아름다운 자연환경을 가진 양평 지역에 위치하여 전원주택이나 주말주택으로 활용 가치가 높음.

* 다수의 채무가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정으로 권리관계 자체는 비교적 명확함.

* 그러나 분묘기지권 존재 가능성과 매각 제외 토지에 걸쳐 있는 건물로 인한 법정지상권 불확실성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있음.

* 따라서 해당 리스크에 대한 철저한 사전 조사 및 비용 산정이 선행되어야 하며, 조사 결과에 따라 입찰가 결정이 달라질 수 있음.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 쾌적한 자연환경 속 넓은 토지.

* 잠재적 리스크(분묘, 토지 분할 문제) 해소 시 활용 가치 증대.

* 전원주택, 귀농/귀촌 주택, 또는 단독주택 부지로 활용 가능.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,528,220,360원

* 주변 연립/다세대 주택 매매가 정보(4,000만원 ~ 7,000만원)는 본건 단독주택 및 대규모 토지와 직접 비교하기 어려우므로 시세 분석에 한계가 있음.

* 본건은 상당한 규모의 토지와 단독주택으로 구성되어 있으며, 총 채무액(약 17.3억원)이 감정가를 초과하는 점을 고려할 때, 유찰 가능성이 있으며 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 다만, 분묘기지권 확인 및 이장 비용, 법정지상권 관련 법적 해결 비용 등 잠재적 리스크 해소 비용을 충분히 고려해야 함.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 결과를 반영하여 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

* 이를 고려했을 때, 잠재적 리스크 해소 비용을 감안한 예상 입찰가는 약 8억 원 ~ 10억 원 내외로 추정되나, 이는 전적으로 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.