나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6668 [1] 경기도 양평군 서종면 문호리 718 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 "서종초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산이며, 본건 인근으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 서측 인근 도로변으로 노선버스정류장이 소재하며, 동 도로를 이용하여 인접지역으로의 이동이 용이한 바 제반 주위환경은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 서측 하향 완경사지를 자체지반 평탄히 조성한 사다리형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(2) : 서측 하향 완경사지의 토지이며, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 노폭 약 4m내외의 도로(일련번호(2))와 접함. 일련번호(2) : 현황 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역(계획관리지역),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역<수도법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 일련번호(2) : 계획관리지역(계획관리지역),가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(서종초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역<수도법>,하수처리구역(서종하수처리구역(서종공공하수처리구역))<하수도법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목구조 목구조지붕 지상2층 건물로서,(사용승인일 : 2013.05.31.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 조적 마감 등. 내벽 : 벽지도배 마감 등. 창호 : 하이새시 창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중이며 관리상태 보통임. 1, 2층 : 단독주택

설비내역

기본적 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 지적 및 건물개황도와 같이 기호 ㉠이 소재하며, 부합물 및 종물로서 감정평가 하였는 바, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠) 포함.
- 본건 토지 지상에 소재하는 수목(조경수 등)은 평가 및 매각 포함.
- 목록 3은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음)하고, 2026.7.6.자 서종면 사실조회 회신서에 따르면 '주택및근생(음식점) 진입로 전용목적으로 2017.2.2.에 농지전용허가사항이 있음'으로 회신됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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* 사건번호: 여주지원 2024타경6668 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 문호리 718

* 용도: 단독주택

* 감정가: 765,228,430원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권

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1.2. 토지 정보

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* 총 토지 면적: 1466.00㎡ (약 443.46평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 596.007㎡ (약 180.31평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

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1.3. 건물 정보

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* 건물 면적: 193.63㎡ (약 58.57평)

* 건물 지분: 193.63㎡ (약 58.57평)

* 건물 제시외 면적: 5.27㎡

* 건물 구조: 목구조 지붕, 지상 2층 (2013년 5월 31일 사용승인)

* 건물 용도: 단독주택

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 "서종초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 접근성

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* 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 서측 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 서종 IC에서 차량으로 약 10~13분 거리에 위치하며, 강남역까지 차량으로 약 40~50분대 진입이 가능한 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 2일 접수된 권주원(권 )의 강제경매개시결정 (2024타경6668) 입니다.

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3.2. 인수되는 권리

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* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 7번 주택임차권등기가 있습니다. (2024년 9월 12일 접수, 임차보증금 400,000,000원)

* 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인 권주원(권 )의 보증금 4억 원이 인수되므로, 총 투자금액 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

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3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 권주원 (권 )

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 12일

* 확정일자: 2021년 4월 28일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

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3.4. 기타 권리사항

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* 토지 등기부상 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 이력이 있습니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존 등기 이력이 있습니다.

* 경매 신청인인 권주원(권 )은 임차인이자 강제경매 신청인으로, 대항력 있는 임차인으로서 본인 소유의 강제경매를 통해 본건을 매각하는 특이한 권리관계에 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

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4.1. 주변 상권

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* 서종면 문호리는 북한강을 따라 형성된 지역으로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에는 일본 가이세키 요리 전문점, 천연 효모 빵집 등 특색 있는 식당 및 카페가 입점해 있어 미식 여행지로도 알려져 있습니다.

* 최근 연립/다세대 주택의 매매 사례를 보면, 2026년 3월 16억 원 (744만원/3.3㎡) 수준의 단독주택 매물이 확인되었으며, 2016년 준공된 19평 목조주택이 8억 9920만 원에 거래된 사례도 있습니다. 이는 본건의 감정가 7억 6,522만 원과 비교 시 유사하거나 상회하는 수준입니다.

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4.2. 편의시설 및 공공시설

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* 서종초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 서종면사무소, 서종생활체육공원 등이 가까이 있습니다.

* 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

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4.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

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* 검색 결과, 양평군 내에 공동장사시설 설치 반대 주민들의 의견, 양평하수처리장 운영 사례, 양평자원순환센터(과거 위생매립장) 등이 언급됩니다.

* 본건 소재지인 서종면 문호리 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 환경 규제가 많은 지역으로 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

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5.1. 법적/행정적 리스크

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* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

* 본건 토지 일부는 '주택 및 근린생활시설(음식점) 진입로 전용 목적'으로 농지 전용 허가사항이 있는 것으로 확인되어, 해당 용도 제한 및 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수변구역 등 다양한 환경 관련 규제 지역으로 지정되어 있습니다.

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5.2. 권리관계 리스크

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* 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 4억 원)이 존재하며, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키는 주요 요인이 됩니다.

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5.3. 지분 매각 관련 리스크

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* 본건은 토지의 지분(약 180.31평)만 매각 대상이므로, 나머지 토지 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

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5.4. 기타 리스크

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* 감정가액에는 제시외 건물(5.27㎡) 및 토지 지상의 수목(조경수 등)이 포함되어 있으나, 이에 대한 정확한 상태 확인 및 추가 비용 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 양평군 서종면 문호리의 단독주택으로, 북한강 인근의 우수한 자연환경과 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 7억 6,522만 8,430원으로, 주변 단독주택 시세 및 최근 실거래가를 고려할 때 토지의 가치가 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 서종초등학교 인근에 위치하며, 차량으로 강남까지 40~50분대 진입이 가능하다는 점은 입지적 장점입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 4억 원)이 존재하여 낙찰자가 이를 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 상당 부분 증가한다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 토지의 지분만 매각 대상이고, 농지취득자격증명 제출 의무 및 다양한 환경 관련 규제 지역에 속해 있다는 점도 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

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* 양평 서종면 문호리의 우수한 자연환경 및 북한강 조망 가능성 (일부 검색 결과 기준).

* 서종초등학교 인근의 학세권 입지 및 서종 IC를 통한 서울 접근성 용이.

* 넓은 토지 면적(매각 지분 180.31평)과 주택(58.57평)을 포함한 매력적인 단독주택 물건.

* 양평 지역의 단독주택 시세 상승 잠재력.

8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 765,228,430원이며, 매각으로 인해 인수해야 하는 임차 보증금은 400,000,000원입니다. 현재 제시된 시장 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 총 투자비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 총 투자 비용을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정하면, 예상 입찰가는 약 365,228,430원으로 산정됩니다.

* 예상 입찰가: 365,228,430원

* 총 예상 투자 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 약 765,228,430원

이는 감정가 수준에서 총 투자를 완료하는 것을 목표로 한 금액이며, 실제 시장 상황, 본건의 정확한 가치 평가, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제반 법규 검토 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.