나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41364 [1] 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 34-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 소재로서 "장호원1리마을회관" 북서측

인근에 위치하는바 일대는 기존주택 등을 포함하는 주거지 등이 소재하는

지역으로서 주위환경 및 생활편의시설 등에의 접근성은 보통임.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며 인근 간선도로에 버스정류장 등이 소재하는바

전체적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부졍형의 토지로서 주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

세로(가)의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,

자연보전권역, 폐기물매립시설 설치제한지역임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스레트지붕 1층 및 2층건으로서

(일반건축물대장상 1990.09.04 사용승인일)

외벽:몰탈위 페인트 마감 등

내벽:벽지 및 내부장식재 마감 등

창호:샷시창 등임.

이용상태

단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방시설 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

의견란 참조(용도 등)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 지상에 소재하는 담장 및 대문시설, 마당포장시설 등은 평가 및 매각 포함.
- 목록2는 공부상 '공장'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중임.
- 목록2의 부속건물인 '단층공장'은 등기사항전부증명서상의 면적은 52.13㎡이나 일반건축물대장상 면적은 52.63㎡이고, 평가는 건축물대장상의 면적을 기준으로 적용단가 232,000원을 적용하여 1회 기일 최저매각가격을 산정함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 34-6에 소재한 부동산 경매 물건에 대한 분석 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 여주지원 2024타경41364 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 34-6

* 용도 (공부상): 공장

* 용도 (현황): 주거용 (목록2)

* 감정가: 532,707,560 원

* 토지면적: 433.00㎡ (약 130.98 평)

* 건물면적: 244.80㎡ (약 74.07 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 파주연천축산업협동조합

* 특이사항: 대항력있는 임차인 다수 존재. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 이천시 장호원읍 장호원리 소재로서 "장호원1리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 기존 주택 등을 포함하는 주거지 지역으로 형성되어 있으며, 지역 환경 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 물건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 임차인이 거주 중이며, 권리관계가 복잡할 수 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

3. 1 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 13,000,000원

차임: 0원

전입일자: 1999-04-12

확정일자: 2021-04-19

배당신고일자: 2024-12-10

대항력: 있음

비고: 전입일자(1999-04-12) 대비 확정일자(2021-04-19) 및 배당신고일자(2024-12-10)가 상당히 늦어, 실제 대항력 인정 여부 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적입니다.

* 임차인: 여

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-03-25

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 임대차 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 3,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2017-09-04

확정일자: 2024-12-17

배당신고일자: 2024-12-18

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 장

보증금: 3,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2024-02-27

확정일자: 2024-12-17

배당신고일자: 2024-12-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 채

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2021-01-13

확정일자: 2024-12-03

배당신고일자: 2024-12-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 허

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자: 1995-09-02

확정일자: 1999-08-27

배당신고일자: 2025-01-06

대항력: 있음

비고: 전입일자(1995-09-02) 대비 확정일자(1999-08-27) 및 배당신고일자(2025-01-06)가 상당히 늦어, 실제 대항력 인정 여부 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적입니다.

3. 2 권리관계 요약

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 그러나 대항력있는 임차인이 다수 존재하므로, 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 및 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 존재 및 내용에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 장호원읍 장호원리 지역은 주로 주거 용도의 토지와 건물이 밀집한 지역입니다. 인근에는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업지구보다는 배후 주거지 수요에 기반한 지역 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통

소형 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설

주거지 인근의 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 법적 판단이 필요합니다.

* 용도 불일치: 공부상 '공장'이나 현황 '주거용'으로 이용 중이므로, 향후 건축물 용도 변경이나 재건축, 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 면적 차이: 부속건물인 '단층공장'의 등기부상 면적과 건축물대장상 면적 간 미세한 차이가 있습니다. 이는 평가에 반영되었으나, 실제 건물 면적 및 상태 확인이 중요합니다.

* 미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 장호원읍의 주거 지역에 위치한 부동산 경매 물건입니다. 감정가는 5.3억 원 수준이나, 공부상 공장이나 현황 주거용으로 이용되는 점, 다수의 대항력있는 임차인이 존재한다는 점 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 임차인 관련 권리관계와 보증금 인수 여부에 대한 법률적 검토가 매우 중요합니다. 주거지 내 입지로 안정적인 수요층 확보는 가능하나, 용도 불일치 및 임차인 명도 이슈를 해결하는 것이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 주거 수요: 장호원읍 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각함으로써 재산 가치 상승 및 활용 가능성이 높습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(532,707,560원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 권리 분석 및 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 용도 불일치 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 명도 비용, 그리고 향후 발생할 수 있는 법적 문제 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성 검토, 그리고 전문가의 법률 자문이 필수적입니다.

주의: 본 보고서에 포함된 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.