나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36737 [1] 경기도 양평군 강상면 교평리 56-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2024.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 양평군 강상면 교평리 소재 "교평2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 동측 인근으로 남한강이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호 2 및 3은 동하향 경사지를 계단식으로 평탄하게 조성한 2필 일단의 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중이며, 기호 1은 현황 도로상태임

인접 도로상태

기호 2 및 3 북서측 및 동측으로 각각 노폭 약 4~5미터 정도의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3 모두 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역) <환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2 및 3 주택 건부지상에 조경용 수목 및 잔디 식재되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조, 철근콘크리트구조 일반목구조, 슬라브지붕 지하1층/지상2층건으로서 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재 붙임 마감 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

현황 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있으며, 지붕에 태양광설비 설치 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도와 같이 부합물 및 종물이 소재하는 바, 개략적으로 면적 산정하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 공부상 제2종근린생활시설로 되어 있으나 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물에 목재 데크가 부합되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물 포함.
- 목록1 지분매각임.
- 목록4 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황상 '주택'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 경기도 양평군 강상면 교평리 56-10에 소재한 단독주택입니다. 인근에는 "교평2리마을회관"이 있으며, 주위 환경은 단독주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 동측 인근에 남한강이 흐르고 있습니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 사건번호는 여주지원 2024타경36737 (1)이며, 채권자는 송OOOOO입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 총면적: 1424.00㎡ (약 430.73평)

* 매각 대상 토지 지분: 1174.01㎡ (약 355.14평)

* 건물 총면적: 236.00㎡ (약 71.39평)

* 건물 지분: 236㎡ (건물 전체 면적으로 보입니다.)

* 건물 제시외 면적: 38.10㎡

* 건축물대장상 정보에 따르면, 본건 건물은 경기도 양평군 강상면 교평리 56-20번지(신주소: 경기도 양평군 강남로1215번길 13)에 위치하며, 건물 연면적은 235.998㎡ (약 71.39평)입니다. 토지 면적은 999㎡로 기재되어 있습니다. 본건은 공부상 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 1,064,455,070원

* 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 주의사항: 일괄매각. 제시 외 건물 포함. 목록1(토지 지분)은 지분 매각 대상입니다.

1.4. 특이사항

* 중복사건, 공동담보, 지분매각 건입니다.

* 건물은 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

* 일괄매각이며 제시 외 건물도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 양평군 강상면 교평리의 "교평2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 동측으로는 남한강이 소재하여 자연환경이 우수한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편이나, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 다음과 같은 각종 규제사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* (한강)수변구역

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 09월 23일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권(을15, 600,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 임의경매 개시결정 등기(송인태, 2024타경36737, 200,000,000원) 및 임의경매 개시결정 등기(양주축산업협동조합, 2026타경30597)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2021년 09월 23일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권(을5, 600,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 후순위 임의경매 개시결정 등기들 또한 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,146,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 인수할 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금이 모두 말소기준권리보다 선순위 권리에 의해 확보되지 않았음을 시사합니다. (만약 임차인이 존재함에도 보증금 합계가 0원이라면, 실제 대항력 유무 및 보증금 액수를 반드시 재확인해야 합니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 등기사항전부증명서상 을15(토지)/을5(건물) 근저당권(양주축산업협동조합, 2021.09.23. 접수)이 말소기준권리이며, 이에 따라 위 근저당권보다 후순위인 권리(소유권이전, 임의경매 등)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다. 등기부상 확인되는 권리 외에 유치권, 법정지상권 등의 특수 권리 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (건물 및 토지)

본 건은 토지면적 1424.00㎡(약 430.73평)와 건물면적 236.00㎡(약 71.39평)의 단독주택으로, 감정가는 10억 6천만원 이상입니다. 인근 강상면 교평리 지역의 전원주택 매매 사례를 종합하면 다음과 같습니다.

* 대지 496㎡ (150평), 건물 137.03㎡ (41평) 규모의 전원주택이 3억 6천만원에 매물로 나와 있습니다.

* 대지 678㎡ (205평), 건물 143.5㎡ (43평) 규모의 근생 주택이 2억 5천만원에 급매로 나와 있습니다.

* 대지 842㎡ (255평), 건물 151.28㎡ (46평) 규모의 전원주택이 7억 8천만원에 급매로 나와 있습니다.

* 대지 403㎡ (122평), 건물 117.8㎡ (36평) 규모의 단층 전원주택이 4억원에 나와 있습니다.

* 대지 585.87㎡ (177평), 건물 165.5㎡ (50평) 규모의 단독 신축 주택이 7억 4천만원에 매물로 나와 있습니다.

* 대지 463.4㎡ (140평), 건물 162.19㎡ (49평) 규모의 전원주택이 5억 5천만원에 매물로 나와 있습니다.

* 대지 1424㎡ (430평), 건물 459㎡ (139평) 규모의 창고/작업실/넓은 건물(계획관리)이 8억 5천만원에 매물로 나와 있습니다.

* 대지 140평 규모의 2층 주택이 감정가의 49% 수준인 2억 4천만원대에 경매로 나왔다는 사례가 있습니다.

* 대지 145평 규모의 2층 주택이 2억원 할인된 가격으로 경매에 나왔다는 사례도 있습니다.

* 토지(계획관리) 605㎡ (183평)가 2억 4천 5백만원에 매물로 나와 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 (제공된 JSON 활용 및 검색 결과 기반)

제공된 JSON 정보는 '강변빌라', '이노랜드빌리지(A동)', '남한강아트빌' 등 다세대/연립주택으로, 면적과 가격대가 본건(감정가 10억원 이상, 토지 1424㎡)과는 크게 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 자료들은 주로 9천만원에서 1억 2천 5백만원 사이의 거래가격을 보이고 있습니다. [cite: 본인 분석]

다만, 주변 단독주택 및 전원주택 매매 사례들을 보면, 본 건과 같이 대규모 토지를 갖춘 주택의 경우 3억 5천만원부터 8억 5천만원 이상까지 가격대가 형성되어 있으며, 경매 사례에서는 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 거래되는 경우도 있으나, 이는 도로 지분 문제 등 추가적인 확인이 필요한 사항들로 인해 발생한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 생활 편의

주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 강상면생활권과의 접근성이 보통 수준이며, 차량 이용 시 남한강 인근의 레저 및 휴식 공간을 이용하기에 좋습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 대규모 개발 제한 구역(수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등)으로 지정되어 있어 잠재적인 환경 규제가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 중복사건

본 물건은 토지 지분 매각이며, 중복 사건이 존재하여 권리관계 및 소유 관계가 복잡할 수 있습니다. 지분 매각의 경우 향후 토지 사용, 개발, 매각 등에서 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건물이 공부상 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과, 금융기관 대출 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역임에도 불구하고, 가축사육제한구역, 수변구역, 자연보전권역 등 다수의 환경 및 개발 제한 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 있습니다.

6.4. 공부상 주소와 건물 등기부상 주소 불일치

본건의 소재지는 '교평리 56-10'이나, 건축물대장상 주소는 '교평리 56-20'으로 기재되어 있습니다. 이는 인접 필지의 일부를 포함하거나, 실제 지번과 공부상 지번이 상이하여 발생할 수 있는 문제로, 정확한 필지 경계 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평군 강상면 교평리에 위치한 토지 지분 매각 건으로, 넓은 토지 면적과 주택으로 이용 중인 건물을 보유하고 있습니다. 감정가는 10억원 이상으로 높으나, 지분 매각, 공부상 용도와 현황의 불일치, 복잡한 토지 이용 제한, 주소 불일치 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 주변의 다른 주택이나 토지 매매 사례를 볼 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 다소 높을 수 있으며, 지분 매각이라는 특성상 낙찰 후 권리 관계 정리에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 남한강 인근의 자연환경은 장점이나, 다수의 개발 제한 규제는 활용 가치를 제한할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(1424㎡)과 남한강 인근의 자연환경을 활용한 전원주택 개발 또는 고급 주택 부지로의 활용 가능성.

* 현황 주택으로 이용 중인 건물을 활용하여 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 기대.

* 경매를 통한 시세 차익 기대. (단, 철저한 권리분석 및 현장 조사를 전제로 함)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본건의 감정가는 1,064,455,070원입니다. 현재 등기부상의 채권 총액은 1,146,000,000원으로, 감정가가 채권 총액보다 낮은 상황입니다. 주변 단독주택 및 토지 시세, 그리고 본 건이 가진 지분매각, 용도 불일치, 토지 이용 제한 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

유사 면적의 토지와 주택의 매매 사례를 볼 때, 본 건의 감정가가 시세 대비 높을 가능성이 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인한 재산권 행사 제약, 공부상 용도 불일치로 인한 잠재적 문제점 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

상기 분석 결과, 본 건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 파악된 실질적인 가치와 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

보수적인 접근으로 권리 인수 및 제반 비용을 고려하여, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 염두에 둔 예상 입찰가는 대략 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 7억 5천만원 ~ 9억 5백만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. (이는 일반적인 시세 및 리스크 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 정보, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.