나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42466 [1] 경기도 이천시 사음동 261-23 건화홈타운 102동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "콘티넨탈삼거리" 북동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택. 단독주택, 공장, 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트 지붕 4층 건내 102호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감
바닥 : 강화마루 및 타일깔기 마감
창호 : 알루미늄 샷시창호 마감
등임.

이용상태

연립주택(방3 화장실2 주방, 거실, 발코니)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방설비,승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 북측으로 외각의 공도와 연결되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 생산녹지지역 , 중로3류(폭 12m-15m)(시멘스로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 현용림)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2025.9.24.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경42466 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 149,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 사음동 261-23 건화홈타운 102동 1층102호

용도: 연립주택

건축년도: 2016년

해당층: 1층 (총 4층)

토지면적: 86.05㎡ (약 26평)

건물면적: 57.96㎡ (약 17.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동에 소재하며, "콘티넨탈삼거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 정보

* 주변 학교로는 나래초등학교, 대서초등학교, 대월초등학교, 도암초등학교, 도지초등학교, 마장초등학교, 백사초등학교, 부발초등학교, 설봉초등학교, 설성초등학교, 송곡초등학교, 신둔초등학교, 신하초등학교, 아미초등학교, 안흥초등학교, 율면초등학교 등이 이천교육지원청을 통해 확인되나, 본건 소재지와의 직접적인 근접성은 추가 확인이 필요합니다.

* 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 혼재된 지역 특성상 일부 공장이나 개발 가능성이 있는 임야 등이 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)입니다.

* 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 (갑8)로 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,252,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 현용림

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 5일

* 확정일자: 2021년 12월 20일

* 대항력: 없음 (자료 상 명시)

* 비고: 본 건은 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 임차인 현용림은 HUG로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2025년 9월 24일자)를 제출한 상태입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 주의사항 및 물건명세서 상, 을구 6번의 주택임대차등기(2024년 1월 9일 접수, 임차보증금 180,000,000원, 전입 2022년 1월 5일, 확정 2021년 12월 20일)는 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했음에도 불구하고, 법적으로 낙찰자가 임차인의 보증금반환채무를 인수할 가능성을 배제할 수 없음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거용 건물(연립주택)이 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 공장 및 임야 등이 혼재하는 복합적인 지역 특성을 보입니다. 상업 시설보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 (최근 매매 정보)

* 건화홈타운(101동,102동) 261-23번지, 59.78㎡, 3층: 128,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 더포레스트(1동) 143-4번지, 52.195㎡, 4층: 90,900,000원 (2026년 5월 거래)

* 더포레스트(1동) 143-4번지, 52.195㎡, 2층: 92,900,000원 (2026년 5월 거래)

* 본건(건화홈타운 102동 1층, 57.96㎡)과 가장 유사한 건화홈타운 내 거래 사례(59.78㎡, 3층)가 128,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가(149,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 1층이며, 방 3개, 화장실 2개, 주방, 거실, 발코니로 구성된 연립주택입니다.

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 임차인 현용림의 보증금 180,000,000원 인수 가능성입니다. 비록 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 청구권을 포기한다는 확약서를 제출했으나, 물건명세서 상 해당 임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 법원 해석이나 추가적인 법률 검토 없이는 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 감정가 149,000,000원을 초과하는 금액입니다.

6.2. 복잡한 권리관계

다수의 압류 및 가압류가 존재하며, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어 권리관계가 복잡합니다.

6.3. 지역 개발 제한

생산녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등은 향후 토지 이용이나 개발에 제한으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2016년 준공)인 연립주택으로, 적정 규모의 면적을 갖추고 있습니다. 그러나 임차인의 보증금 180,000,000원이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성을 내포하고 있어 매우 큰 위험 요소입니다. 또한, 해당 금액이 감정가를 초과하므로, 인수 시 예상 투자금액이 크게 늘어날 수 있습니다. 주변 시세 또한 감정가보다 낮은 수준을 형성하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 잔여 보증금 청구권 포기 확약서가 유효하여 보증금 인수 의무가 발생하지 않는다는 점이 명확히 확인될 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발이나 기반 시설 확충 시 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 149,000,000원입니다.

유사 면적 및 동일 단지인 건화홈타운 101동, 102동 (261-23번지, 59.78㎡, 3층)이 2026년 5월 128,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 주변 시세는 감정가보다 낮은 수준입니다.

가장 큰 리스크인 임차인의 보증금 180,000,000원 인수 여부가 불확실하며, 인수 시에는 본 건의 감정가를 초과합니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당 임차권이 포함되어 있다는 점을 감안하면, 낙찰자가 보증금을 부담해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이에 따라, 해당 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

위 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 법적 판단 및 추가적인 현장 조사를 통해 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 리스크가 현실화될 경우, 입찰가를 대폭 낮추거나 입찰을 보류하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.