나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42763 [1] 경기도 이천시 OOO OOOOOO OO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 "설봉중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있는 등 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층으로
외벽 : 타일붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호

이용상태

1층 : 사무소, 2층-4층 : 다가구주택(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

도시가스난방시설, 위생급배수시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 기호1은 "위반건축물"로 등재되어 있음. (위반일자 : 2016.5.10., 위반내용 : 1층 무단조경삭제,무단용도변경(47.79㎡)/원상복구시정명령)

물건 비고

- 일괄매각.
- 공유지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).
- 목록 1.은 '위반건축물'로 등재되어있음(위반일자 : 2016.5.10., 위반내용 : 1층 무단조경삭제, 무단용도변경(47.79㎡)/원상복구시정명령)(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경42763 (1)

소재지: 경기도 이천시 창전동 448-15 1동

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 건물 현황

감정가: 490,364,000원

토지면적: 211.40㎡ (약 63.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 378.00㎡ (약 114.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 "설봉중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(설봉중학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을5 (2024-08-08 접수) 근저당권 (이진화, 50,000,000원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 갑5 (2024-04-09 접수) 가압류 (이정하, 165,615,000원)는 인수 대상입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을5 근저당권, 갑6 임의경매개시결정 등은 말소기준권리 이하이므로 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부 채권 총액: 215,615,000원.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 김용태: 전입일자 2022-06-14, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 김희묵: 전입일자 2021-10-18, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 나규리: 전입일자 2020-11-11, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 박승재: 전입일자 2024-09-19, 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음. (배당요구함)

* 임재훈: 전입일자 2024-12-18, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (배당신고일자 미상)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 따름)

4. 상권분석

본 물건은 이천시 창전동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 인근에 설봉중학교가 있어 학생 및 관련 시설 이용 수요가 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 지역 기반 상권으로 이해해야 합니다.

5. 생활정보

설봉중학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. 단독주택과 상가 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 생활 인프라 접근이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물(목록 1.)은 1층 무단 조경 삭제 및 용도 변경으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다 (위반일자: 2016.5.10.). 이에 대한 원상복구 시정 명령이 있었으며, 향후 이행강제금 부과 및 철거, 원상복구 등에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 지분매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되는 건입니다. 따라서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있으며, 낙찰 이후에도 지분 소유자와의 관계 설정 및 건물 관리 등에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

김용태, 김희묵, 나규리 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 계약 내용 및 보증금, 차임 지급 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이에 대한 인수 또는 별도의 명도 협상 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 이천시 창전동에 위치한 다가구주택의 지분 매각 건입니다. 학교 인근의 주거 밀집 지역에 입지하고 있으나, 인수해야 할 가압류 채권(이정하)이 존재하며, 위반건축물, 지분매각, 대항력 있는 임차인 등의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물 문제 해결과 대항력 있는 임차인의 실제 권리 관계 확인이 낙찰 후 중요하게 작용할 것입니다.

8. 투자 포인트

이천시의 지역 발전 잠재력과 주거 수요를 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다. 위반건축물 해소 및 임차인 관련 문제 해결이 원만히 이루어질 경우, 건물 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 지분 매각 특성을 활용한 전략적 접근이 가능하나, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 490,364,000원

인수할 권리 (가압류): 165,615,000원

인수할 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 따름)

예상 입찰가는 감정가에서 인수할 권리(가압류) 및 예상되는 추가 비용(위반건축물 원상복구 비용, 명도 관련 비용 등)을 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 조사, 임차인과의 협상 가능성, 위반건축물 관련 구체적인 복구 비용 등을 알 수 없어 구체적인 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 따라서, 현장 조사 및 추가 정보 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.