나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31072 [2] 경기도 이천시 대월면 초지리 116-5 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 대월면 초지리 소재 ""대월면 행정복지센터"" 북동측 근거리에 위치하며,
인근은 아파트, 다세대주택 및 단독주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층건 내 3층 301호, 303호, 4층 402호로서
외벽: 석재붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

이용상태

각호 모두 다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 남동 및 남서측으로 각 폭 약 4~5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 집합건축물대장등본상 명칭란에 제1동으로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서 및
귀 의뢰목록에는 기재되지 않았으며, 실제로는 건물에 한샘하이츠 B동으로 표기되어
통칭되고 있고, 인접지에 소재하는 3개동과 같이 한샘하이츠 단지를 형성하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 거실 외부에 철재 구조물 부착되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31072 (2)

소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 116-5 3층303호

물건종별: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 56.17㎡ (약 17.0평)

건물면적: 48.28㎡ (약 14.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리에 소재하며, 인근에 "대월면 행정복지센터"가 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설이 혼합된 환경입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 강산건설주식회사의 전세권 설정 등기(금액 140,000,000원)로 확인되며, 해당 권리는 말소 예정입니다. 임의경매 개시 결정 등기 또한 말소 대상입니다. 따라서 경매 절차를 통해 소유권 이전 시, 인수되는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

전유부 등기 요약에 따르면, 갑3(소유권이전), 갑4(소유권이전), 을3(전세권설정, 강산건설주식회사, 140,000,000원, 말소), 갑5(임의경매, 강산건설주식회사, 415,000,000원, 말소) 등의 권리가 등기되었습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 140,000,000원입니다.

명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 이는 개요이며 현재 유효한 지상권은 등기부상 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강산건설주식회사

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대월면 초지리 지역은 주거지, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역 특성을 보입니다. 인근에 행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상업 시설이 밀집한 중심 상권이라기보다는, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반을 갖춘 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 대월면 행정복지센터가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택과 단독주택, 일부 상가 및 농경지가 혼재된 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있으며, 인근의 가축 사육이나 배출 시설 설치 가능성으로 인해 냄새나 환경 문제가 발생할 잠재적 가능성이 있습니다.

* 건물명칭 차이: 집합건축물대장등본상으로는 '제1동'으로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 의뢰 목록에는 기재되지 않았고, 실제로는 '한샘하이츠 B동'으로 통칭되며 인근 3개동과 함께 '한샘하이츠' 단지를 형성하고 있습니다. 이는 공부와 실제 표기가 다른 부분으로, 계약 시 혼동의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 외부 구조물: 본건 거실 외부에 철재 구조물이 부착되어 있습니다. 이는 건축물대장상 표기되지 않은 사항일 수 있으며, 철거 여부 등을 확인해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2014년경 신축된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 이천시 대월면 지역의 주거 시설로, 주변 환경은 주거와 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 형태를 띱니다. 등기부상 말소기준권리 이후 인수할 권리가 없어 법적으로는 비교적 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항 및 건물명칭의 공부상 차이, 외부 부착물 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낙찰 시 인수 부담 없음: 권리분석 결과, 말소기준권리 이후 인수할 보증금이나 별도의 권리가 없어 법적 절차가 비교적 간명합니다.

* 신축 연도: 2014년경 준공된 건물로, 비교적 최근 건축되어 노후도가 낮습니다.

* 입지: 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 편의 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 100,000,000원입니다. 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려하고, 본건의 신축 연도(약 2014년) 및 면적(14.6평)을 감안했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 2017년식 44.91㎡(약 13.6평) 다세대주택이 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(100,000,000원)는 이와 유사한 수준으로 볼 수 있습니다.

경매 물건의 특성상 권리관계, 현황 조사, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 하지만, 제시된 정보를 바탕으로 일반적인 입찰 전략을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 85,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.