나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31072 [3] 경기도 이천시 대월면 초지리 116-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 대월면 초지리 소재 ""대월면 행정복지센터"" 북동측 근거리에 위치하며,
인근은 아파트, 다세대주택 및 단독주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층건 내 3층 301호, 303호, 4층 402호로서
외벽: 석재붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

이용상태

각호 모두 다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 남동 및 남서측으로 각 폭 약 4~5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 집합건축물대장등본상 명칭란에 제1동으로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서 및
귀 의뢰목록에는 기재되지 않았으며, 실제로는 건물에 한샘하이츠 B동으로 표기되어
통칭되고 있고, 인접지에 소재하는 3개동과 같이 한샘하이츠 단지를 형성하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 거실 외부에 철재 구조물 부착되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이천지원 2025타경31072 (3) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 116-5 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.17㎡ (약 17.00 평)

토지지분: 56.17㎡ (약 17.00 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

건물면적: 48.28㎡ (약 14.61 평)

건물지분: 48.28㎡ (약 14.61 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 이천시 대월면 행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 주변에는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 부지 남동측 및 남서측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당됩니다.

1.4. 건물 구조 및 이용상태

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 4층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시 창호 구조입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 11일 설정된 강산건설주식회사 전세권(135,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 임차인: 강산건설주식회사

보증금: 135,000,000 원

차임: 0 원

전입/사업자등록일: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권 설정 후 말소 예정입니다.

* 임차인: 김

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자: 2024-01-29

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으나, 2024년 1월부터 점유 중인 점에 유의해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전 (2015-01-13): 이병우

* 신탁등기 말소 (2015-01-13): 조경진

* 전세권 설정 (2022-11-11): 강산건설주식회사 (135,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 (2025-04-10): 강산건설주식회사 (415,000,000원) - 수원지방법원 여주지원 (2025타경31072)

* 등기부채권 총액: 135,000,000원 (말소기준권리 기준)

1.6. 상권분석

주변에 아파트, 다세대, 단독주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거 및 근린생활지역입니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성될 것으로 보입니다.

1.7. 생활정보

* 편의시설: 인근 대월면 행정복지센터가 위치하며, 주변 지역은 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 명확한 정보는 없으나, 일반적인 주거지역의 인프라를 고려할 때 인근 학교시설 이용이 가능할 것입니다.

* 녹지시설: 농경지 및 임야가 인접해 있어 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 명칭은 '제1동'이나, 실제로는 '한샘하이츠 B동'으로 통칭되며 인근 3개동과 단지를 형성하고 있습니다. 이는 통칭명칭과 공부상 명칭의 차이로, 추후 관리에 유의해야 합니다.

* 기타참고사항: 건물 거실 외부에 철재 구조물이 부착되어 있어, 이에 대한 철거 또는 원상복구 의무 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 김 임차인은 보증금 및 차임이 없으나 2024년 1월부터 점유하고 있어, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.9. 시세분석 및 주변 매매 정보

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 정호마을7,8동: 1997년식, 59.99㎡, 50,000,000원 (약 833,489원/㎡)

* 세원베스트빌(1동2동): 2017년식, 44.91㎡, 120,000,000원 (약 2,671,921원/㎡)

* 정호마을9동: 1997년식, 68.02㎡, 78,000,000원 (약 1,146,722원/㎡)

본건은 2014년경 건축된 것으로 추정되며, 건물 면적은 48.28㎡ (약 14.61 평)입니다.

주변 유사 물건들의 가격대를 고려할 때, 본건의 감정가 97,000,000원 (약 6,639,290원/평)은 연식과 면적을 감안하여 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2017년식의 세원베스트빌 거래 사례는 본건보다 신축이거나 특정 요인으로 인해 높은 가격에 거래된 것으로 보입니다. 1997년식의 정호마을 사례는 본건보다 연식이 오래되었음에도 불구하고 면적이 더 넓음에도 불구하고 감정가보다 낮은 가격에 거래되었습니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축 대비 합리적인 가격: 2014년경 준공으로 비교적 신축에 속하며, 최근 고가 거래 사례 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

* 입지: 행정복지센터 인근으로 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.11. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 대월면 소재 다세대주택으로, 비교적 신축 연식과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 현황을 고려한 명도 전략 수립이 필요합니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.12. 예상 입찰가

종합적인 시세 분석과 감정가를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 97.9% 수준으로, 시세와의 비교 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.