나이스옥션 법원경매 서울중앙 2020타경111421 [1] 서울특별시 서초구 양재동 402-6 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서전 · 평가일 2021.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 서초구 양재동 소재 구룔터널사거리 남서측 인근(국립국악고등학교 남측)에
위치함.
본건 주위는 북서측으로 아파트 공동주택 근린생활건물 등 주거지역이며
남동측으로는 야산 등 서초염곡지구개발구역 임.
주거지로서의 환경은 다소 미성숙으로 보통 정도임.

교통상황

본건가지 차량 접근 용이하며 인근에 각종 노선버스정류장 등이 있어
교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 6층 건 아파트 중 2층 201호로서
외벽:몰탈위 ㅠㅔ인트
내벽:본타일,벽지 마감.
창ㅎ:하이샷시 창임.

이용상태

2004.1.27일자로 사용승인되고 본건은
방3,거실,주방겸식당,욕실겸화장실2,발코니,다용도실 현관 등으로 이용함.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

본건 남동측으로 논현로 광로와 접하며북동축우로폭 약12미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양재동402-6토지:402-7토지:
도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역
(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함),
지구단위계획구역(2013-08-29)(입안)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재> ·지구단위계획 결정고시 : 서고시 제2004-408호(2004.12.10) ·
기준용적률-220%이하 허용용적률-250%이하 상한용적률-서울특별시 도시계획 조례
시행규칙 제7조 적용 ·건축물 높이 :
건축물절대높이 및 가로구역별 최고높이 산식 적용 40m이하 ·
(대표적) 불허용도 : 연립주택 및 아파트(블럭단위 공동건축시에 한해 제외)
자동차관련시설(주차장 세차장 제외) 등 ·
건축한계선 : 폭3m

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.
본건 귀속공용부분은 51.39㎡임.
본건이 소재하는 아파트의 공부상 명칭은 없으나 현황칭:"파빌리온아파트 가동"
으로 칭하고 있음.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2줄)

1.1. 사건번호

(빈 줄 2줄)

* 서울중앙지방법원 2020타경111421 (1)

(빈 줄 1줄)

1.2. 소재지

(빈 줄 2줄)

* 서울특별시 서초구 양재동 402-6 2층201호

(빈 줄 1줄)

1.3. 용도

(빈 줄 2줄)

* 아파트

(빈 줄 1줄)

1.4. 감정가

(빈 줄 2줄)

* 444,000,000원

(빈 줄 1줄)

1.5. 면적 정보

(빈 줄 2줄)

* 토지면적: 39.93㎡ (약 12.08평)

* 토지지분: 19.965㎡ (약 6.04평)

* 건물면적: 104.78㎡ (약 31.69평) - 공급면적 추정

* 건물지분: 52.39㎡ (약 15.85평)

(빈 줄 1줄)

1.6. 매각 대상 및 구분

(빈 줄 2줄)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

(빈 줄 1줄)

1.7. 채권자

(빈 줄 2줄)

* 김OO

(빈 줄 1줄)

1.8. 건축 정보

(빈 줄 2줄)

* 건축년도: 2004년 사용승인

* 현황 아파트 명칭: 파빌리온아파트 가동

(빈 줄 1줄)

1.9. 특이사항 및 주의사항

(빈 줄 2줄)

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

* 주의사항: 지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함)

(빈 줄 1줄)

2. 입지조건

(빈 줄 2줄)

2.1. 위치

(빈 줄 2줄)

* 서울 서초구 양재동 소재 구룡터널사거리 남서측 인근 (국립국악고등학교 남측).

(빈 줄 1줄)

2.2. 주변 환경

(빈 줄 2줄)

* 본건 주위는 북서측으로 아파트, 공동주택, 근린생활건물 등 주거지역이 형성되어 있으며, 남동측으로는 야산 등 서초염곡지구개발구역이 위치함.

* 주거지로서의 환경은 다소 미성숙하여 보통 수준임.

(빈 줄 1줄)

2.3. 교통

(빈 줄 2줄)

* 본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 각종 노선버스정류장이 있어 교통 사정은 무난한 편임.

* 남동측으로 논현로 광로와 접하며, 북동측으로는 폭 약 12미터 도로와 접함.

(빈 줄 1줄)

3. 권리분석

(빈 줄 2줄)

3.1. 채무 총액

(빈 줄 2줄)

* 209,000,000원 (국민은행 근저당 209,000,000원 + 김인구 강제경매 50,000,000원)

(빈 줄 1줄)

3.2. 말소기준권리

(빈 줄 2줄)

* 2020년 6월 12일 접수된 국민은행 근저당.

(빈 줄 1줄)

3.3. 소멸되는 권리

(빈 줄 2줄)

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됨.

(빈 줄 1줄)

3.4. 인수되는 권리

(빈 줄 2줄)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

(빈 줄 1줄)

3.5. 임차인 현황

(빈 줄 2줄)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임차인 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 대항력을 갖춘 임차인의 경우 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

(빈 줄 1줄)

3.6. 등기부 요약

(빈 줄 2줄)

* 갑구: 이정자 (2010.12.28 소유권이전), 강현우 외 1명 (2020.06.12 소유권이전, 매매)

* 을구: 국민은행 (2020.06.12 근저당 209,000,000원, 말소기준권리), 김인구 (2020.12.30 10번 강현우 지분 강제경매 50,000,000원)

(빈 줄 1줄)

3.7. 물건명세서 특이사항

(빈 줄 2줄)

* 지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함).

(빈 줄 1줄)

4. 상권분석

(빈 줄 2줄)

4.1. 주변 상권

(빈 줄 2줄)

* 북서측으로는 아파트, 공동주택, 근린생활건물 등 주거 위주 지역이며, 남동측으로는 서초염곡지구개발구역 예정지 인접.

(빈 줄 1줄)

4.2. 주거 환경

(빈 줄 2줄)

* 다소 미성숙한 주거 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용은 가능하나 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있음.

(빈 줄 1줄)

5. 생활정보

(빈 줄 2줄)

5.1. 편의시설

(빈 줄 2줄)

* 인근 근린생활건물 이용 가능.

(빈 줄 1줄)

5.2. 교육시설

(빈 줄 2줄)

* 국립국악고등학교 인근 위치.

(빈 줄 1줄)

5.3. 교통

(빈 줄 2줄)

* 논현로 광로 인접, 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리.

(빈 줄 1줄)

6. 잠재적 리스크

(빈 줄 2줄)

6.1. 지분 매각

(빈 줄 2줄)

* 본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니며, 다른 공유자와의 공동 소유로 인한 재산권 행사 제약 및 추후 관리, 처분상의 어려움이 발생할 수 있음.

(빈 줄 1줄)

6.2. 공유자 우선매수

(빈 줄 2줄)

* 공유자가 우선매수 신고를 하였으므로, 낙찰 후 공유자가 해당 지분을 본인보다 낮은 가격으로 우선 매수할 가능성이 있음 (1회에 한함).

(빈 줄 1줄)

6.3. 주거 환경 미성숙

(빈 줄 2줄)

* 주변 환경이 아직 개발 초기 단계에 있어 생활 편의성이나 주거 쾌적성 측면에서 다소 부족할 수 있음.

(빈 줄 1줄)

6.4. 개발 지역 인접

(빈 줄 2줄)

* 서초염곡지구개발구역 인접으로 향후 지역 개발에 따른 영향을 받을 수 있으나, 구체적인 개발 계획 및 영향은 별도 확인 필요.

(빈 줄 1줄)

6.5. 건축물 용도 제한

(빈 줄 2줄)

* 지구단위계획상 불허 용도에 연립주택 및 아파트(블럭단위 공동건축 시 제외), 자동차 관련 시설 등이 있어, 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

(빈 줄 1줄)

7. 종합 의견

(빈 줄 2줄)

* 본건은 서울 서초구 양재동에 위치한 아파트 지분 경매 물건입니다. 입지적으로는 교통 접근성이 양호하고 개발 잠재력이 있는 지역에 속하나, 주거 환경은 아직 미성숙한 편입니다.

* 가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고가 있다는 점입니다. 이는 낙찰 가능성 및 낙찰 후 소유권 행사에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 요소이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인 보증금 미상(0원)에 대한 확인은 필수입니다.

* 종합적으로 볼 때, 지분 매각으로 인한 제약과 공유자 우선매수 가능성을 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 하는 물건입니다.

(빈 줄 1줄)

8. 투자 포인트

(빈 줄 2줄)

* 서초구라는 지역적 가치 및 개발 잠재력.

* 논현로 인접으로 인한 우수한 교통망.

* 향후 서초염곡지구개발에 따른 시세 상승 기대.

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 가격으로 지분 취득 가능성 (정확한 시세 조사 필수).

(빈 줄 1줄)

9. 예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

* 본 건은 지분 매각이므로, 입찰가 산정 시 전체 부동산 가치 대비 본인이 취득하는 지분의 비율(건물 및 토지 지분)을 고려해야 합니다.

* 건물 지분: 52.39㎡ (전체 104.78㎡의 50%)

* 토지 지분: 19.965㎡ (전체 39.93㎡의 50%)

* 따라서 본 건은 전체 부동산 가치의 약 50% 지분을 매각하는 것으로 파악됩니다.

* 감정가: 444,000,000원. 본 건 취득 지분 가치 추정: 약 222,000,000원 (감정가 기준).

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 현 시세 조사: 주변 아파트의 실거래가, 매물 호가 등을 면밀히 조사하여 현재 시장 가치를 파악해야 합니다. 특히 본 건과 유사한 지분 매물의 거래 사례를 찾는 것이 중요합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본인의 입찰가가 무효화될 수 있습니다. 이를 고려하여 합리적인 입찰가를 설정해야 합니다.

* 낙찰 후 활용 방안: 공유물 분할 소송 가능성, 명도 과정 등을 고려하여 추가적인 시간과 비용을 감안해야 합니다.

* 일반적인 지분 매각 할인율: 시장 상황에 따라 감정가 대비 할인율(예: 70~80% 선)을 적용하여 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 가이드라인 제시:

* 본인이 취득하는 지분의 감정가 환산액(약 222,000,000원)을 기준으로, 시장 상황과 리스크 요인을 고려하여 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 주의: 이는 단순 추정치이며, 정확한 시장 조사와 법률 검토 후에 결정해야 합니다. 섣부른 고가 입찰은 예상치 못한 손실로 이어질 수 있습니다.

(빈 줄 1줄)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.