나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508990 [2] 인천광역시 강화군 선원면 지산리 595-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1, 4, 7, 8은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재 ""강화일반산업단지"" 북동
측 인근에 위치하며,주위는 답 등의 농경지 및 일부 공장 등으로 이용하는 지역으로 제반
주위환경은 무난한 편이고, 기호 2는 인천광역시 강화군 선원면 지산리 소재
'지산리마을회관'동측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 로변을 따라서 상업용 건물 등이
소재하는 지역 으로 제반주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지 : 세장형 평지의 토지로서 '나지(전 등)'으로 이용 중임.
기호(2) 토지 : 대체로 세장 평지의 토지로서 상업용으로 이용 중임.
기호(4) 토지 : 세장형 평지의 토지로서 건부지로 이용 중임.
기호(7) 토지 : 세장형 평지의 토지로서 나지로 이용 중임.
기호(8) 토지 : 세장형 평지의 토지로서 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 지적도 상 '맹지'임.
기호 (2) : 본건 남측으로 소로한면의 포장도로와 접함.
기호 (4) : 본건 서측으로 세로가의 포장도로와 접함.
기호 (7) : 본건 남측으로 세로가의 포장도로와 접함.
기호 (8) : 본건 남서측으로 세로가의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(사적_강화외성(통합고시))<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역(한강수계 폐기물매립시설설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및
조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사
시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급
받아 확인하시기 바랍니다.
기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)) 가축
사육 제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화 환경보존지역(사적제259호(강화선원사지))<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의
보호), 매장 문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),
시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을
반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용
토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.
기호(4), (7),(8) : 각 필지 동일
농림지역 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업
진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(사적_강화외성(통합고시))<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
(한강수계 폐기물매립시설설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요향표' 등 참조(지적도 및 건물개황도참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(3) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 근린생활시설로서
(사용승인일자:1998.10.02),
외벽: 벽돌조 치장쌍기마감 등,
내벽: 벽지도배 등,
창호: 샷시 마감등.
본건 기호(5) 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설로서
(사용승인일자:2020.01.14, 증측일자 :2023.11.),
외벽, 내벽: 판넬마감 등,
창호: 샷시 마감등.
본건 기호(6) 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층 동식물관련시설로서
(사용승인일자:2020.12.10),
외벽, 내벽: 판넬마감 등,
창호: 샷시 마감등.

이용상태

본건 기호(3) : 근린생활시설(음식점)로 이용 중임.
본건 기호(5) : 근린생활시설로 이용 중임.
본건 기호(6) : 동식물관련시설 등으로 이용 중임.

설비내역

본건 기호(3) : 난방설비, 위생설비, 급, 배수설비 등이 되어 있음.
본건 기호(5) : 위생설비, 급, 배수설비 등이 되어 있음.
본건 기호(6) : 위생설비, 급, 배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재해 있으며 ""지적도 및 건물개황도"", ""건물개황도"", ""사진용지""참조바람.

공부와의 차이

본건 기호 6은 일반건축물대장 및 현황은 지번은 월곳리 406-6이나 귀제시목록 및 등기사항
전부증명서 상에는 월곳리 406으로 등재되어 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. (기호3)건물에 부합물인 제시외 건물 (㉠,㉡)감정평가에 포함. (감정평가서 참조)
3. 토지 일부에 수목(정원수 등)이 있으나 매각대상에 포함.
4. 본건 건물에 설치된 부합물 중 계단(철골조 등)은 별도로 평가하지 않고 본건물의 감정평가에 포함하였음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508990 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 지산리 595-4

용도: 근린시설

감정가: 236,163,200원

토지면적: 391.00㎡ (약 118.3평)

토지지분: 391㎡ (약 118.3평)

건물면적: 129.86㎡ (약 39.3평)

건물지분: 129.86㎡ (약 39.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 및 토지 일부 수목(정원수 등) 포함. 건물 부합물 중 계단(철골조 등)도 감정평가에 포함되었음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 인천광역시 강화군 선원면 지산리에 위치하며, 주변은 농경지, 일부 공장, 농가주택, 로변 상업용 건물이 혼재된 지역임. 기호(2) 토지는 상업용으로 이용 중이며, 로변을 따라 상업용 건물이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역임. 강화일반산업단지가 북동측 인근에 위치하고 있어 관련 종사자 유입 가능성이 있음. 제반 주위환경은 무난한 편임.

차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건도 무난한 편임.

2.2. 토지 현황 및 도로

토지는 대체로 세장형 평지로 이용 중이며, 기호(1)은 나지(전 등)로, 기호(2)는 상업용으로, 기호(4, 8)은 건부지로, 기호(7)은 나지로 이용 중임.

인접 도로 상황은 기호(1)은 지적도상 맹지이며, 기호(2)는 남측 소로한면 포장도로, 기호(4)는 서측 세로가 포장도로, 기호(7)은 남측 세로가 포장도로, 기호(8)은 남서측 세로가 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

기호(1), (4), (7), (8) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역(사적_강화외성), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음. 특히 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점에 유의해야 함.

기호(2) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(사적제259호 강화선원사지), 성장관리권역으로 지정되어 있음.

모든 토지 관련하여 문화재보호법, 매장문화재보호법, 시문화재보호조례 등에 따른 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 함.

2.4. 건물 정보

본건에는 세 개의 건물 기호가 있음.

기호(3) 건물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 근린생활시설(음식점). 1998년 10월 2일 사용승인.

기호(5) 건물: 일반철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설. 2020년 1월 14일 사용승인, 2023년 11월 증축.

기호(6) 건물: 일반철골구조 기타지붕 2층 동식물관련시설. 2020년 12월 10일 사용승인.

건물들은 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비를 갖추고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(360,000,000원)임.

이후 접수된 신용보증기금, 인천신용보증재단의 가압류 및 소래신용협동조합의 임의경매개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 말소될 예정임.

토지 및 건물 등기부상의 총 채권액은 477,280,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-22

* 확정일자: 2022-06-22

* 배당신고일자: 2025-08-01

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 권리 중 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됨. 임차인 이 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 강화군 선원면 지산리는 농경지, 공장, 주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 상권으로 볼 수 있음. 강화일반산업단지가 인접해 있어 배후 수요 확보 가능성은 있으나, 대규모 상권 형성은 어려움. 기호(2) 토지가 상업용으로 이용 중이고 주변에 로변 상업용 건물이 있어 기본적인 상권 기능은 유지되고 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장에 의존해야 하므로 다소 불편할 수 있음.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 해결 가능하나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 강화읍 중심가 이용이 필요함.

* 주변 환경: 농경지, 산업단지, 주거지가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경보다는 복합적인 지역 특성을 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 맹지: 기호(1) 토지는 지적도상 맹지로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있음.

* 각종 개발 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제가 존재하여 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있음. 특히 폐기물매립시설 설치 제한 지역 지정 여부는 중요한 고려 사항임.

6.2. 건물 관련 리스크

* 공부와의 차이: 기호(6) 건물은 일반건축물대장 및 현황 주소(월곳리 406-6)와 등기사항전부증명서 상 주소(월곳리 406)가 상이함.

* 용도 제한: 기호(6) 건물은 동식물관련시설로 되어 있어, 근린생활시설 등 다른 용도로 전환 시 추가적인 행정 절차나 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 제시외 건물 및 수목: 매각 대상에 포함된 제시외 건물, 수목, 부합물(계단 등)의 현황 및 처리 비용을 정확히 파악해야 함.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경508990 (2) 사건으로 진행되는 본 물건은 강화군 선원면에 위치한 근린시설로서 토지와 건물이 일괄 매각 대상임. 감정가는 236,163,200원임.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 토지 일부가 맹지이고 여러 개발 제한 규제가 존재하며, 건물 간 공부상 차이나 용도 제한 등의 잠재적 리스크가 있음.

강화일반산업단지와 인접해 있다는 점은 긍정적이나, 지역 상권은 소규모 지역 상권에 해당함.

본 물건은 권리적 부담은 적으나, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 관련 법규 검토, 개발 가능성 등을 면밀히 분석한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것으로 사료됨.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능.

* 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 강화일반산업단지 인접으로 잠재적인 임대 수요 확보 가능성이 있음.

* 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 기존 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 비교적 신축된 건물(기호5)이 포함됨.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시되지 않습니다. 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 잠재적 가치, 명도 비용, 추가 공사 비용, 투자자의 자금 계획 및 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 고려되지만, 각종 개발 제한, 맹지, 제시외 건물 등의 리스크 요인을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.