나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509106 [2] 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 21층2102호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천송도소방서 서측 인근에 위치하는 송도비알씨
스마트밸리지식산업센터 이동 2101호외 2개호로서 주위는 지식산업센터, 공장, 업무시설
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 23층 건물내 21층 2101호, 2102호와
22층 2207호로서
외벽: 복합판넬, 석재붙임 등,
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공장임.

설비내역

공동위생설비, 승강기(승용,화물용), 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공장 및 지원시설(근린생활시설)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 4면이 광대로 내지 중로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012.2.27), 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)), 광로3류
(폭40m~50m)(2013-07-15)(접합), 대로2류(폭30m~35m)(2012-02-27)(접합), 대로3류(폭25m~
30m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 경제자유구역{경제자유구역의 지정 및 운영에 관한
특별법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

본건은 현장조사시 폐문상태로 내부확인을 하지 못한 상태로 기호1(2101호)과 기호2(2102호)
는 입주자 안내 게시판에 K VISION으로 게시되어 있고, 기호3은(2207호), 2208호와 같이
(주)케이템으로 게시되어 있어 내부 경계벽의 존재여부는 확인이 되지 않은 상태로 건축물
대장상 도면을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공장(지식산업센터)으로 이용중임
2. 입주자 안내 게시판에 K VISION으로
게시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509106 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2.

1.2. 물건 현황

2.

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 21층 2102호

* 용도: 공장 (지식산업센터)

* 건물명: 송도 비알씨 스마트밸리 지식산업센터

* 구조: 철근콘크리트구조, 23층 건물 중 21층 2102호

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 이용상태: 집합건축물대장상 공장으로 등재되어 있으며, 입주자 안내 게시판에는 K VISION으로 게시되어 있음.

2.

1.3. 감정가 및 면적

2.

* 감정가: 389,000,000원

* 토지면적: 54.96㎡ (약 16.63평)

* 건물면적: 135.27㎡ (약 40.91평)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

2.

* 본 건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 인천송도소방서 서측 인근입니다.

* 주변은 지식산업센터, 공장, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.

2.2. 교통망

2.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

2.

2.3. 토지 및 도로 현황

2.

* 토지는 정방형의 형상을 하고 있으며, 공장 및 지원시설(근린생활시설) 부지로 이용 중입니다.

* 건물은 본 건 4면이 광대로 내지 중로폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.

2.4. 도시계획 및 용도

2.

* 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(첨단산업클러스터(B))으로 지정되어 있습니다.

* 광로3류, 대로2류, 대로3류, 중로1류에 접해 있으며, 경제자유구역 및 수도권정비계획법상 성장관리권역에 해당합니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 채권자 및 경매 개요

2.

* 본 경매는 유에스아이제삼차유동화전문유한회사가 채권자로 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 물건은 유동화 자산으로 관리되고 있습니다.

2.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

2.

* 등기부상 채권 최고액은 총 1,181,656,418원입니다.

* 말소기준권리: 2018년 8월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(600,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다. (예: 기술보증기금 가압류, 박경천 가압류, 근로복지공단 가압류, 연수세무서 압류 등)

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 임차인: 안

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2018년 9월 7일

* 대항력: 없음 (본 임차인은 매각으로 인해 대항력이 소멸됩니다.)

2.

3.4. 인수되는 권리

2.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 본 건은 인수 보증금 합계 0원입니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시설 및 유동인구

2.

* 본 물건은 송도 비알씨 스마트밸리 지식산업센터 내에 위치하여, 주변에 다수의 지식산업센터와 관련 기업들이 밀집해 있습니다.

* 인천송도소방서가 인근에 위치하여 공공시설 이용이 용이합니다.

* 대규모 산업단지 및 업무지구 내에 위치함에 따라 관련 종사자들의 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 송도국제도시의 개발 계획 및 입주 기업 증가 추세에 따라 향후 상권의 성장 가능성이 있습니다.

2.

4.2. 임대 시장 동향

2.

* 지식산업센터의 임대 수요는 꾸준하며, 특히 최신 시설의 경우 높은 임대료를 유지하는 경향이 있습니다.

* 본 물건의 정확한 임대 시세 파악을 위해서는 인근 유사 물건의 임대 사례 조사가 필요합니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

* 지식산업센터 내 근린생활시설 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 송도국제도시 내에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원 등 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.

5.2. 교육시설

2.

* 송도국제도시에는 다수의 초, 중, 고등학교 및 국제학교가 있어 교육 환경이 우수합니다. 다만, 본 물건은 공장 용도이므로 직접적인 관련성은 낮습니다.

2.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

2.

* 송도국제도시의 특성상 센트럴파크 등 다수의 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 현황 조사상 특이사항

2.

* 현장 조사 시 폐문 상태로 내부 확인이 불가하여, 내부 경계벽 존재 여부 및 정확한 이용 상태 파악에 제약이 있었습니다.

* 건축물대장상 도면을 기준으로 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 가능성이 있습니다.

* 입주자 안내 게시판에 K VISION으로 게시되어 있으나, 실제 사업체명과의 일치 여부는 확인이 필요합니다.

2.

6.2. 권리 분석상 리스크

2.

* 본 건의 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어 유찰 가능성 또는 낙찰 후 명도 과정에서의 잠재적 갈등 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 복잡한 거래 과정을 거쳤을 수 있습니다.

2.

6.3. 주변 혐오시설 여부

2.

* 인천광역시 연수구 송도동 214번지 일대(송도비알씨스마트밸리지식산업센터) 주변을 지도 서비스로 검색한 결과, 현재 확인되는 혐오시설은 없습니다.

* 다만, 송도국제도시 개발 계획에 따라 향후 주변 환경이 변화될 가능성은 있습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 인천 송도국제도시의 지식산업센터 내 공장 용도로, 교통 및 입지 여건이 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 다만, 내부 확인 불가 및 높은 총 채무액은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 공장 용도로 활용 중이거나, 향후 지식산업센터 투자에 관심 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 송도국제도시 내 핵심 입지에 위치한 지식산업센터 물건.

* 인천지방법원 경매를 통한 비교적 저렴한 취득 가능성.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 명확함.

* 공장 또는 지식산업센터 투자 수요가 있는 지역.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 감정가는 389,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 물건의 정확한 시세, 법원 경매 시장 동향, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 시장 분석 및 추가 조사를 통해 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.