나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509106 [3] 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 22층2207호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천송도소방서 서측 인근에 위치하는 송도비알씨
스마트밸리지식산업센터 이동 2101호외 2개호로서 주위는 지식산업센터, 공장, 업무시설
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 23층 건물내 21층 2101호, 2102호와
22층 2207호로서
외벽: 복합판넬, 석재붙임 등,
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공장임.

설비내역

공동위생설비, 승강기(승용,화물용), 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공장 및 지원시설(근린생활시설)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 4면이 광대로 내지 중로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012.2.27), 제1종지구단위계획구역(2011-12-05)(첨단산업클러스터(B)), 광로3류
(폭40m~50m)(2013-07-15)(접합), 대로2류(폭30m~35m)(2012-02-27)(접합), 대로3류(폭25m~
30m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 경제자유구역{경제자유구역의 지정 및 운영에 관한
특별법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

본건은 현장조사시 폐문상태로 내부확인을 하지 못한 상태로 기호1(2101호)과 기호2(2102호)
는 입주자 안내 게시판에 K VISION으로 게시되어 있고, 기호3은(2207호), 2208호와 같이
(주)케이템으로 게시되어 있어 내부 경계벽의 존재여부는 확인이 되지 않은 상태로 건축물
대장상 도면을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공장(지식산업센터)으로 이용중임
2. 입주자 안내 게시판에 (주)케이템으로
게시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경509106 (3)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 22층 2207호

(신주소: 인천광역시 연수구 송도미래로 30)

용도: 공장 (지식산업센터)

감정가: 439,000,000원

토지면적: 62.02㎡ (약 18.76평)

토지지분: 62.02㎡ (약 18.76평)

건물면적: 152.64㎡ (약 46.17평)

건물지분: 152.64㎡ (약 46.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

* 공장(지식산업센터)으로 이용 중임

* 입주자 안내 게시판에 (주)케이템으로 게시되어 있음

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 연수구 송도동 214번지 (신주소: 인천광역시 연수구 송도미래로 30) 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 22층 2207호. 인천송도소방서 서측 인근에 위치.

주변 환경: 본건은 지식산업센터, 공장, 업무시설 등이 소재하는 지역임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

도로: 본건은 4면이 광대로 내지 중로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(첨단산업클러스터(B)), 광로3류, 대로2류, 대로3류, 중로1류, 경제자유구역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을4. 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2021-08-20, 채권금액: 360,000,000원).

등기사항 요약:

* 집합건물 등기부상 말소기준권리인 근저당권(을4)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리로는 소유권 이전 등기(갑6, 갑7, 갑8), 가압류(기술보증기금, 우리금융캐피탈, 국민은행), 압류(연수구, 연수세무서장), 근저당권(중소기업은행), 그리고 임의경매개시결정(유에스아이제삼차유동화전문유한회사, 채권액 960,000,000원)이 있습니다.

* 전체 등기부채권 총액은 1,031,807,488원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우는 없으나, 임대관계가 미상이므로 인수 보증금이 0원이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

건물 정보:

* 건물명: 송도 비알씨 스마트밸리 지식산업센터

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 23층 건물 (해당 물건은 22층)

* 사용승인일: 2012년 10월 05일

* 총 연면적: 약 291,184.06㎡ (약 88,093.7평)

* 해당 동(이동) 연면적: 약 41,796.95㎡ (약 12,643.9평)

이용상태: 집합건축물대장상 공장으로 등록되어 있으며, 제1종근린생활시설 용도로도 사용 가능합니다.

주차시설: 총 2,118대 주차 가능 (내부 자동 1,932대, 외부 자동 188대).

주변 상권: 지식산업센터, 공장, 업무시설이 밀집한 지역으로 관련 상업 및 업무 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 건물 내에 승용 및 화물용 승강기, 공동 위생설비, 소화전, 화재 탐지 설비, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.

주변 환경: 송도 국제도시 내에 위치하여 주요 시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건과 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 및 공동담보 물건: 채권의 유동화 과정 및 공동담보 설정으로 인해 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 상태로 내부 확인이 불가능했으며, 건축물대장상 도면 기준으로 평가되었습니다. 입주자 안내 게시판에 '(주)케이템'으로 게시되어 있으나, 실제 내부 경계벽의 존재 여부 및 이용 상태는 별도 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

용도 제한: 공장(지식산업센터) 용도이므로, 타 용도로의 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 송도동에 위치한 지식산업센터 경매 물건으로, 23층 건물 중 22층에 소재합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있습니다.

공장 용도로 이용 중이나, 내부 확인 불가로 인해 정확한 이용 상태는 확인되지 않았습니다.

입지 조건 및 건물 규모 등을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있으나, 잠재적 리스크 요인들에 대한 면밀한 검토 후 입찰 참여를 권고합니다.

1.7. 투자 포인트

송도 국제도시 내 최신 지식산업센터에 투자할 기회입니다.

주변 교통망이 발달해 있으며, 대로변에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

(주)케이템으로 게시된 점은 실제 임대차 관계를 파악하는 데 있어 추가적인 확인 사항이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 439,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계 또한 미상입니다.

경매 진행 시 복수의 채권자가 존재하나, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 분석됩니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석 등을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

다만, 감정가 및 채권 총액, 물건의 특수성을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 100% 수준(373,150,000원 ~ 439,000,000원)에서 신중하게 검토해볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인(내부 상태, 명도 등)을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.