나이스옥션 법원경매 서울중앙 2011타경28497 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 1032 정릉2차 대주피오레 203동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 '정수초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경 은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 정릉역(우이신설선)이 위치하는 바 정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 4층 401호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방 및 식당, 발코니2, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하며, 단지내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m), 제한보호구역(후방지역:500m), 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항 별도확인:문화체육과), 준보전산지, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주 변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2011타경28497 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 1032, 정릉2차 대주피오레 203동 4층 401호

토지 면적: 63.22㎡ (약 19.1평)

건물 면적 (전용 면적): 84.99㎡ (약 25.7평)

감정가: 711,000,000원

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, '정수초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 일반적인 아파트 지구를 형성하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 남측으로 약 10미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 대중교통 이용 또한 편리하여, 인근에 노선버스 정류장이 있고 정릉역(우이신설선)이 위치하고 있습니다. 주변에 경찰서, 병원, 은행 등 근린생활시설이 약 8군데 있으며, 혐오시설에 대한 정보는 보고되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리는 2008년 8월 1일에 설정된 국민은행의 근저당입니다. 이에 따라 을1(국민은행 근저당), 을3(김상근 근저당), 갑8(기아자동차 가압류), 갑10(현대중공업 가압류), 을6(신용보증기금 근저당), 갑14(중소기업은행 임의경매), 갑18(국민은행 임의경매), 갑19(노원세무서 압류), 을3-7(김상근 근저당부채권질권), 갑22(신용보증기금 임의경매), 갑25(국민건강보험공단 압류) 등 등기부등본상의 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 301,523,576원입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 그 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

현재 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 정릉동 일대는 주거 지역으로서 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설, 단독 및 다세대 주택이 혼재되어 있어 지역 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다. 생활 편의시설과 기본적인 상업 시설이 갖추어져 있어 거주민들의 일상생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 '정릉2차 대주피오레' 아파트 단지에 속해 있으며, 2008년 5월에 준공되었습니다. 총 4개 동, 169세대로 구성되어 있습니다. 해당 호실은 203동 4층 401호이며, 전용 면적은 84.99㎡ (약 25.7평)으로 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 식당, 발코니 2개, 다용도실 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 정수초등학교가 위치하고 있으며, 북한산 국립공원과도 가까워 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

'중복사건' 및 '유동화물건'이라는 특이사항이 있습니다. 중복사건은 다수의 경매가 진행될 수 있음을 시사하나, 본건의 경우 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 유동화물건은 채권이 금융기관으로부터 유동화 자산으로 관리되던 것을 의미하며, 일반적인 경매 절차와 동일하게 진행됩니다.

가장 중요한 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시된 부분입니다. 지상권이 실제 존재하는 경우, 낙찰자는 해당 권리의 부담을 안고 소유권을 취득하게 되므로, 이 부분에 대한 면밀한 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 본 아파트는 준수한 입지 조건과 비교적 최근에 지어진 건물(2008년 완공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리분석상 대부분의 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 권리를 기대할 수 있습니다. 하지만 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 할 주요 리스크 요인입니다. 본 물건의 감정가 및 최근 실거래가 수준은 인근 시장가와 부합하는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

- 권리관계 분석상 주요 권리들이 대부분 말소될 예정이어서, 비교적 깨끗한 물건 취득 가능성이 높습니다.

- 성북구 정릉동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설이 인접해 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

- 최근 실거래가 및 감정가 수준이 시장 가격과 부합하여 투자 판단에 있어 기준점을 제시합니다.

- 지하철(우이신설선 정릉역) 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(84.98㎡)의 아파트가 2026년 6월 18일에 69,300,000원, 2026년 7월 13일에 71,500,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 71,100,000원입니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 약 70,000,000원에서 71,500,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 가능성이라는 잠재적 리스크를 감안하여, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 이를 고려하여, 권리 관계가 명확히 확인된 후 보수적으로 접근한다면, 약 70,500,000원(7,050만원) 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.