나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13349 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 474-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 소재 "전대교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 상업용 건부지 및 부속토지, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 중 기호(1),(2),(4),(7),(9)는 북측으로 왕복4차선의 포장도로에 접하고 있으며, 기호(3),(8),(10),(11)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

기호(8) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

기호(9) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

기호(10) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

기호(11) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 중 기호(3),(7)-(11)는 공부상 지목이 "답"이나 현황 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 3층건물로서,
외벽 : 목재사이딩 붙임 등 마감
내벽 : 인테리어 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

기호(6) : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 및 경사슬래브지붕 3층건물로,
외벽 : 돌붙임 등 마감
내벽 : 인테리어 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 기숙사(직원휴게소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 갖추었으며, 주택부분은 난방시설 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 중 기호(6)은 등기사항전부증명서상 옥탑층이 등재되어 있지 아니하나, 건축물대장상 고가수조 15.21㎡가 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(창고7동, 차양2개 등) 포함
2. 목록1, 2.토지 지상에 소재하는 소나무 등 수목과 정원석, 석축, 옹벽 등은 토지에 포함하여 평가하였음
3. 목록3, 목록7~11은 공부상 지목이 '답'이나 현황 부속토지로 이용중임
4. 목록 6. 건물은 등기사항전부증명서 상에는 등재되지 않았으나 건축물대장에 등재된 옥탑층 15.21 제곱미터를 건물면적에 포함하여 평가하였음
5. 목록2. 지상에 소재하는 컨테이너 3동 등은 이동 및 철거가 용이하여 매각 제외
(감정평가서 참조)
6.목록3.은 농지취득자격증명서 제출할 필요 없으나, 목록 7, 8, 9, 10, 11. 은 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경13349 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 474-5

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,583,872,100원

* 토지면적: 2450.00㎡ (약 741.13평)

* 건물면적: 1060.09㎡ (본 건물) + 304.40㎡ (제시외 건물) = 1364.49㎡ (약 412.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOO (신한은행)

1.1. 물건 기본정보 상세

* 토지 지분: 2450㎡

* 건물 지분: 1060.09㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 304.40㎡ (창고 7동, 차양 2개 등 포함)

* 매각 제외 물건: 컨테이너 3동 (이동 및 철거 용이)

* 이용 현황: 근린생활시설 및 기숙사 (직원휴게소)

* 건축물대장상 옥탑층 면적: 15.21㎡ (건물면적에 포함)

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 소재 "전대교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근 노선버스정류장 위치 및 운행 빈도 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

* 토지 형태 및 이용상태: 북동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지로서 상업용 건부지 및 부속토지, 도로 등으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 기호(1),(2),(4),(7),(9) 토지는 북측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있으며, 기호(3),(8),(10),(11) 토지는 맹지임.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형)

* 가축사육제한구역 (일부제한지역(학교에서 1000M), 전부제한지역(하천에서 300M) 등)

* 제한보호구역 (지원/헬기:2km)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 수질보전특별대책지역

* 공부와의 차이: 기호(3),(7)-(11) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 부속토지로 이용 중임.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 (신한은행 근저당, 2022-08-31)

* 총 채권액: 5,796,597,515원 (등기부채권 총액 기준)

* 매각으로 소멸되는 권리: 모든 갑구 및 을구의 권리 (근저당, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (별도 명시된 권리 없음)

* 임차인 현황:

* (주)라이프타임파트너스(허진호): 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/확정 2024-12-20, 대항력 없음.

* JINSHANYU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-10, 대항력 없음.

* 곽필규: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2010-02-01, 대항력 있음.

* 김도연: 보증금 50,000,000원, 차임 5,500,000원, 전입 2014-08-21, 대항력 있음.

* 김성예: 보증금 50,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입 2015-10-02, 대항력 있음.

* 이홍원: 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2020-08-12, 대항력 있음.

* 한미소: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-30, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'과 대항력 있는 임차인(곽필규, 김도연, 김성예, 이홍원)의 보증금 액수가 상이하여 주의 필요. (대항력 있는 임차인의 보증금은 원칙적으로 인수될 수 있음)

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리는 한국민속촌, 에버랜드 등 관광지가 인접하여 유동인구가 있을 수 있는 지역입니다.

* 주변에는 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* "전대교차로" 인근으로 교통의 요지이나, 도로에 접하지 않은 맹지 필지가 존재하여 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 지역 발전에 대한 계획이 있을 수 있습니다.

* 포곡읍 전대리 지역은 비교적 개발이 덜 된 지역으로, 주로 농경지와 임야, 그리고 소규모 주거 및 상업 시설이 혼재된 형태입니다. 주요 도로변으로는 근린생활시설이 입점해 있으나, 심도 깊은 상권 형성은 다소 부족할 수 있습니다. 관광지와의 인접성은 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설 정보는 검색되지 않습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 이용이 가능합니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주택가를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 분포는 현장 확인 필요)

* 교육시설: 주변에 학교와의 거리가 명시된 제한구역 정보가 있으나, 교육시설 자체에 대한 구체적 정보는 부족합니다. (일부 제한 지역의 학교 근접성 관련 정보 - 가축사육제한구역)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 곽필규, 김도연, 김성예, 이홍원 등 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금(총 110,000,000원)에 대한 인수 여부가 불분명합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 이들의 보증금이 인수되지 않음을 시사하지만, 실제 법적 해석 및 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 7, 8, 9, 10, 11은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 반환 불가.

* 건물 공부와의 차이: 건물(6)의 옥탑층(15.21㎡)이 등기부등본에 누락되어 있어 추후 건물 관리 및 활용에 혼란을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 자연보전권역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 맹지 필지: 토지 중 일부 필지가 맹지이므로, 해당 토지의 이용 및 활용 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 창고 등은 포함되나, 컨테이너는 제외되어 있어 철거 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건 및 중복사건: 경매 절차의 복잡성이 증가할 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 이용 현황: 근린생활시설 및 기숙사로 이용 중이나, 임대 관계는 미상입니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리에 위치한 근린생활시설 및 기숙사 용도의 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다.

* 감정가는 약 45.8억원으로 비교적 높으나, 넓은 토지와 건물을 포함하고 있습니다.

* 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있더라도, 법률적으로는 인수될 가능성을 배제할 수 없어 철저한 검토가 필요합니다.

* 농지취득자격증명 제출 요건, 맹지 필지, 다수의 공법상 제한 등도 고려해야 할 사항입니다.

* 이러한 복잡한 권리 관계와 제한 사항들을 감안할 때, 철저한 사전 조사와 법률적 검토 없이는 투자가 어려울 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 근린생활시설 및 기숙사 용도로 활용 가능한 넓은 면적의 토지 및 건물.

* "전대교차로" 인근으로, 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성.

* 복잡한 권리 관계 및 임차인 문제 해결 시, 시장가 대비 저가 매수 기회 가능.

* 자연녹지지역 내 토지로, 친환경적인 시설 개발 또는 재건축 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 4,583,872,100원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 명도 진행 비용, 건물 상태 보수 비용, 농지취득자격증명 관련 추가 비용, 그리고 공법상 제한 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 액수 간의 괴리는 매우 큰 변수입니다.

* 따라서, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 법률 전문가와의 상담을 통한 권리관계 재확인, 주변 시세 조사 등을 면밀히 진행한 후, 잠재적 위험 요소를 충분히 반영하여 감정가의 70~80% 선에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.