나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [50] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (50)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층206호

용도: 오피스텔

감정가: 143,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 이 외 다수의 근저당 및 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

말소예정인 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2022.02.10, 5,170,000,000원)

* 김진아 주택임차권 (2024.06.21, 125,000,000원)

* 부산성의신용협동조합 임의경매 (2025.03.25, 5,083,269,787원)

총 등기부채권액 합계: 5,295,000,000원 (주의: 검색 결과의 총액 표기가 누락되어 있으나, 제시된 권리들의 합계로 추정됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김진아

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 13일

* 확정일자: 2022년 5월 17일

* 배당신고일자: 2024년 6월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김진아는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (예: 전세권, 유치권 등)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 수영구 광안동 일대는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 또한, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 수영초등학교가 있으며, 다양한 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 유사 건물 거래 현황

부산광역시 수영구 광안동 일대의 엘이즈지29, 엘이즈G12, 광안지웰에스테이트, 파스텔라스튜디오 등 유사 오피스텔들이 준공되었으며, 최근 실거래가 및 매물 정보가 확인됩니다. 구체적인 면적 23.34㎡(약 7.06평)의 오피스텔은 광안지웰에스테이트에서 공급/전용 54.62㎡/23.34㎡ 유형이 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 내부 설비로는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

주변에 버스정류장 및 수영역(부산도시철도2호선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 해당 물건 외 다른 부동산도 동일한 채무를 담보하고 있음을 의미하므로, 해당 채무의 전체 규모와 다른 담보 물건의 현황을 파악하여 추가적인 위험 요소를 확인해야 합니다.

6.2. 높은 채무 총액

감정가 143,000,000원 대비 등기부채권 총액이 약 52억 9천 5백만원으로 매우 높아, 채권 회수를 위한 경매 진행 과정에서 가격 변동 가능성이 존재합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만, 임차인 김진아 씨가 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동의 역세권 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 내부 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점과 감정가 대비 매우 높은 채무 총액은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 수영역 역세권, 초등학교 및 편의시설 인접.

* 편리한 교통: 대중교통 이용 편리.

* 무잉수 보증금: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담 없음.

* 복합 용도 지역: 주거 및 근린생활시설 혼합 지역으로 임대 수요 기대 가능.

* 주의사항:

* 공동담보 위험: 추가적인 담보 물건 및 채무 관계 면밀히 확인 필요.

* 과다 채무: 감정가 대비 높은 채무 총액으로 인한 가격 하락 가능성 내포.

* 시세 변동성: 시장 상황 및 타 공동담보 물건 경매 진행 결과에 따른 가격 변동 리스크 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원입니다. 유사 건물인 광안지웰에스테이트의 경우, 공급/전용 54.62㎡/23.34㎡ 타입이 확인되며, 이는 본건의 면적과 동일합니다. 타 오피스텔의 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 분석할 때, 본건의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 가능성이 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 특수성과 높은 채무 총액으로 인한 시장의 불확실성을 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 물건의 실제 거래 사례와 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 입찰 보증금 0원(인수 보증금 없음)을 제외한 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 143,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 유사 물건 시세 분석을 통해 120,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 합리적인 가격을 고려해 볼 수 있습니다. (상기 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

10. 주변 시설 조사 (혐오시설)

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지인 부산광역시 수영구 광안동 702-29번지 일대에서 직관적으로 인지되는 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 인근은 주거 및 상업 시설이 혼합된 일반적인 도심 환경으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.