나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [49] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (49)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층207호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 143,000,000원 (1억 4천 3백만원)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이 사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 인근에 수영초등학교가 소재합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 토지는 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당입니다. 이후 설정된 주택임차권 및 임의경매개시결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2022-02-10, 5,170,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 안길순 씨가 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 보증금 125,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 5월 20일, 확정일자는 2022년 5월 6일입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

인근에 각종 근린생활시설이 다수 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 10층 규모입니다. 외벽은 드라이비트 및 화강석, 내벽은 벽지, 바닥은 강마루 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

5.3. 주변 편의 시설

본건은 수영역(부산도시철도2호선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 광안리 해수욕장 등 관광 명소와도 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 특별한 리스크는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 확인되어, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로, 채권 총액이 52억 원 이상으로 높아 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 강점

부산도시철도 2호선 수영역 역세권에 위치하며, 광안동의 편리한 생활 인프라와 해변 접근성을 갖추고 있습니다.

7.2. 소형 면적

전용면적 23.34㎡ (약 7.06평)의 소형 오피스텔로, 1~2인 가구의 실수요자 또는 임대 수익 투자자에게 적합합니다.

7.3. 건물 상태

2021년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 임대 관계 미상이라는 점과 공동담보 물건이라는 점을 고려해야 합니다. 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

엘이즈지29 오피스텔의 정확한 실거래가 정보는 제한적이나, 주변 유사 오피스텔의 경우 전용면적 20~30㎡대의 소형 오피스텔이 1억 4천만 원대에서 거래되는 사례가 있습니다. 또한, 부산 수영구 광안동 지역의 유사 면적 오피스텔은 1억 4천만 원 ~ 2억 6천만 원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 1억 4천 3백만 원으로, 시장 평균가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 산정 기준

예상 입찰가는 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 산정하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

9.3. 예상 입찰가

현재 감정가 1억 4천 3백만 원은 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다. 적극적인 입찰을 고려한다면 1억 3천만 원 ~ 1억 4천만 원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재까지 파악된 시세를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.