나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [54] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (54)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 4천 3백만 원 (143,000,000원)

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 함께 형성되어 있어 전반적인 주위 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

물건지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 수영역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물인 '엘이즈지29'이며, 본건은 그중 2층 202호입니다. 건물은 2021년 12월 13일에 사용 승인되었습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 서측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 10일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 5,170,000,000원)입니다. 등기부등본상 확인되는 총 채권액은 약 52억 9천 5백만 원 (5,295,000,000원)에 달합니다.

소유권보존등기는 2022년 2월 10일 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있으며, 현재 임의경매는 2025년 3월 25일 부산성의신용협동조합에 의해 개시되었습니다 (채권액 5,083,269,787원).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김조은 (김 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022-06-03

* 확정일자: 2022-06-03

* 배당신고일자: 2024-06-11

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리인수 여부

상기 임차인은 대항력이 없으며, 법원에서는 해당 보증금을 낙찰자가 인수할 필요가 없는 것으로 판단하고 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원). 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 지하철 2호선 수영역 인근에 위치한 역세권 오피스텔로, 더블 역세권 프리미엄을 갖추고 있어 교통이 매우 편리한 입지입니다. 주변에는 수영초등학교, 아파트 단지, 다세대주택, 그리고 다양한 상업 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 광안리 해변과도 비교적 가까워 해양 레저 및 관광 시설 접근성이 우수하며, 수영강변 지역의 개발 및 워터프론트 프리미엄도 기대해 볼 수 있습니다. 주변에 유해하거나 혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 조화롭게 발달된 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 수영역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 단지 남측 인근에 수영초등학교가 위치하고 있으며, 부산수영중학교, 동아중학교 등이 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설, 상점, 식당 등이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 제공하며, 광안리 해변과 같은 휴식 공간 접근성도 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 본건은 총 채권액이 약 52억 9천 5백만 원에 달하여 감정가(1억 4천 3백만 원)에 비해 매우 높습니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가가 감정가를 크게 상회할 가능성을 시사하며, 높은 경쟁률로 인한 입찰가 상승 부담이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 채권 및 담보 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 현재 임차인 김조은 씨는 대항력이 없으며, 법원으로부터 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인과의 명도 과정에서 특별한 문제가 없을 것으로 예상되나, 잔여 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 인프라를 기반으로 실거주 및 임대 투자 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 건물 연식(2021년 사용승인)이 비교적 최신이며, 주거용 오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 막대한 채권 총액은 본건의 경매 가치 및 낙찰가율에 영향을 줄 수 있는 요인이므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 명확한 인수 부담은 없으므로, 주변 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 수영역 인근 역세권으로 1인 가구 및 소형 가구의 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 우수한 입지 조건: 광안리 해변 및 수영강변 접근성이 좋고, 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 최신 건축 연식: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 워터프론트 지역의 지속적인 개발 및 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건 오피스텔의 건물 면적은 23.34㎡ (약 7.06평)이며, 감정가는 1억 4천 3백만 원 (143,000,000원)입니다.

검색된 자료에 따르면, 광안동 및 수영역 인근의 유사 면적 오피스텔 실거래가는 2026년 7월 기준 약 2억 4천 8백만 원에서 3억 2천만 원 이상으로 형성되어 있으며, 신축급 오피스텔의 경우 2억 7천 9백만 원 이상으로 거래되고 있습니다.

본 물건의 감정가는 주변 시세 대비 낮은 편이며, 건물은 2021년 사용승인이 완료되어 비교적 신축에 해당합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점과 우수한 입지 조건을 고려할 때, 시세 반영 및 경매 특성을 감안하여 1억 5천만 원에서 1억 7천만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 총 채권액이 매우 높으므로, 다른 입찰자들의 움직임과 경매 진행 상황을 면밀히 주시하며 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.