나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [47] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (47)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 10층 건물이며, 본건은 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 및 화강석붙임 마감, 내벽은 벽지대보 등 마감, 바닥은 강마루 및 타일 등 마감, 창호는 하이샷시 창으로 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 일부는 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 02월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 28일

* 확정일자: 2022년 07월 05일

* 배당신고일자: 2024년 08월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

권리분석 결과

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(주택임차권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액

총 채권액은 5,295,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

본건이 위치한 수영구 광안동 지역은 주거 밀집 지역으로, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등 다양한 주거 형태와 함께 상업 시설이 발달해 있습니다.

교통 및 접근성

부산지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 이를 통한 유동인구 접근성이 높습니다.

업종 및 배후 수요

다수의 근린생활시설이 주변에 분포하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 이는 오피스텔 임대 시장에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

주요 시설

인근에 수영초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의시설

각종 마트, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 다양하게 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교통

부산지하철 2호선 수영역을 통해 시내외로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

채권 총액

총 채권액(5,295,000,000원)이 감정가(145,000,000원) 대비 매우 높아 잉여 발생 가능성이 낮습니다.

공동담보

공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본건의 낙찰가 및 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 현황

신축 건물(2021년 사용승인)로 내부 상태는 양호할 것으로 예상되나, 공동담보 진행으로 인한 임의경매 개시로 채무 불이행 상태입니다.

1.6. 종합의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 비교적 신축의 오피스텔입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 권리분석 결과 인수할 임차 보증금은 없으나, 높은 채권 총액으로 인해 잉여가 발생하기는 어렵습니다. 따라서 본건은 실거주를 목적으로 하거나, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 최고의 입지: 부산 수영구 광안동, 부산지하철 2호선 수영역 초역세권

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 내부 상태 양호 및 최신 설비

* 소형 평형: 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 높은 전용면적 23.34㎡ (약 7.06평)

* 실거주 만족도: 편리한 교통, 다양한 생활 편의시설 인접

1.8. 예상 입찰가

시세분석

본건 오피스텔은 전용면적 23.34㎡(약 7.06평)으로, 부산 수영구 광안동의 역세권 신축급 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 유사 건물인 '광안지웰에스테이트'의 전용 23.34m² 타입 매물이 2022년 3월 5억 7,500만 원에서 2025년 9월 4억 2,000만 원 수준으로 거래된 점, '엘이즈G12'와 같은 인근 신축 오피스텔이 2021년에 준공되었고, 8평형대의 매물이 2022년 4월 1억 2,500만 원에 실거래된 점을 참고할 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 평당 약 10,000,000원에서 13,000,000원 수준으로 예상되어, 대략 70,600,000원에서 91,780,000원 범위로 추정됩니다. 그러나 감정평가액은 145,000,000원으로, 이는 시장 가치 대비 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가

감정가 145,000,000원, 예상 시장 가치(70,600,000원 ~ 91,780,000원) 및 인수 보증금 0원을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 합리적인 수준이며, 예상 시장 가치를 상회하지만 향후 시세 상승 및 임대 수익을 고려한 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.