나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [52] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (52)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층204호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

* 건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축물정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상10층 건물 내 2층 204호 (2021년 12월 사용승인)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

* 토지 이용: 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022.02.10)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022.02.10) - 말소기준권리

* 주택임차권: 최민실 (2022.05.31 전입) - 125,000,000원, 확정일자 2022.05.11. 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 임의경매: 부산성의신용협동조합 (2025.03.25) - 본건 경매 개시.

* 총 등기부 채권액: 5,295,000,000원 (참고용)

* 임차인 현황:

* * 최

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-05-11

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음. 본 임차인은 말소기준권리(근저당 2022.02.10)보다 늦게 전입하여 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 광안동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 수영역(부산 2호선)을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 주변에 상업 지구 및 주거 단지가 함께 형성되어 있어 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 수영초등학교, 인근 버스정류장, 수영역 등이 인접하여 교육 및 교통 편리성이 높습니다.

* 주거 환경: 오피스텔과 다세대주택이 혼재된 주거 지역에 속해 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 설비: 주거용 오피스텔로서 시스템 냉난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도: 건물 전체의 주 용도는 업무시설이나, 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이용 현황과 공부상 용도 간의 큰 차이는 없으나, 향후 용도 변경 등과 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합하며, 꾸준한 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 2호선 수영역 도보 이용 가능 거리로, 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 수영초등학교, 각종 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 소형 면적: 관리 및 임대가 용이한 1~2인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 면적입니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가 및 호가를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 적정 시장가는 1억 4천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

* 따라서, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 대비 약 103% 수준인 1억 4천 8백만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.