나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [48] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (48)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29, 엘이즈지29 2층208호

용도: 오피스텔

건물명: 엘이즈지29

구분: 구분건물 (토지/건물 일괄매각)

건물규모: 지하1층, 지상10층 건물 중 2층 208호

감정가: 143,000,000원

토지 면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물 면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상황: 본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 일부는 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022.02.10)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022.02.10, 5,170,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 정 (2022.05.16 확정, 2022.05.31 전입, 125,000,000원) - 2024.06.20 말소

* 임의경매: 부산성의신용협동조합 (2025.03.25, 5,083,269,787원) - 2025.03.25 말소

* 채권액 총계: 등기부상 채권 총액은 5,295,000,000원입니다.

* 임차인 분석:

* 정 : 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.05.31, 확정 2022.05.16. 대항력은 없으나, 배당신고일자는 2024.06.20입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 인근 상업 시설: 본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 수영역 주변으로 상권이 발달해 있습니다.

* 지역적 특징: 광안동 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔 및 주택 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 수영초등학교, 수영역(부산지하철 2호선) 등이 인접해 있어 교육 및 교통 편의성이 높습니다.

* 건물 자체 설비: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 정보 불확실성: 감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 등기부상 확인된 임차인(정 ) 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 경매 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 연식 대비 적절한 관리 상태가 예상되며, 투자 및 실거주 모두 고려할 수 있는 물건입니다. 다만, 채권 총액이 높은 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산지하철 2호선 수영역 역세권이라는 점은 큰 장점입니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 주거 수요가 꾸준한 소형 오피스텔(전용면적 약 7평)로 환금성이 좋습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 현재 감정가는 143,000,000원이며, 주변 시세는 유사 면적의 오피스텔이 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 제시 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.