나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [51] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (51)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층205호

* 용도: 오피스텔

* 토지 면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

* 건물 면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 중 2층 205호

1.3. 감정 평가 내역

* 감정가: 143,000,000원

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다.

* 부산도시철도 2호선 수영역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022.02.10 접수, 5,170,000,000원)

* 매각으로 인해 전부 소멸될 권리: 을1 근저당, 을2 주택임차권 (서현지), 을3 임의경매 (부산성의신용협동조합)

* 소유권 보존 등기: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022.02.10)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 서

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-05-16

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 대항력: 없음

* 본 건의 경우, 임차인 서현지는 대항력이 없어 보증금 125,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 총 인수 보증금: 0원

* 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 모두 인수하지 않게 됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 광안동 지역은 부산의 주요 상업 및 주거 지역으로, 젊은층과 가족 단위 거주자 모두에게 인기가 많습니다.

* 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준하며, 주변에 다양한 상업 시설, 편의 시설, 문화 시설 등이 잘 갖추어져 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 인근에 수영교차로, 광안리 해변 등 지역 명소가 있어 유동인구가 많습니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: 수영초등학교, 수영중학교, 동아고등학교 등 교육 시설 인접.

* 편의시설: 홈플러스, CGV, 각종 병원, 은행, 식당가 등이 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 있습니다.

* 주거 환경: 광안리 해변과의 접근성이 좋아 주거 쾌적성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도 및 하자 여부에 대한 점검이 필요합니다. (철근콘크리트 구조, 2020년 준공)

* 현재 임대 현황이 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에 시간이 소요될 수 있습니다. (단, 현재 등기부 및 임차인 현황 상으로는 대항력 없는 임차인 1인만 확인되며, 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 지역인 수영구 광안동에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설이 우수합니다.

* 건물 자체도 비교적 신축(2020년 준공)에 가까워 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다만, 감정가가 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 면밀한 시세 조사를 통한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 대표적인 부촌이자 관광지인 광안리에 위치하여 높은 미래가치를 지니고 있습니다.

* 편리한 교통: 수영역(2호선) 도보권으로 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 시설 및 주거 지역 발달로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 권리 하자가 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 오피스텔로, 현재 유사 면적 및 조건의 실거래가와 주변 오피스텔의 월세 및 전세 시세를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가는 143,000,000원입니다.

* 최근 광안동 지역의 유사 오피스텔 매매 사례를 조사한 결과, 전용면적 23㎡ 내외의 오피스텔은 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 본 물건의 권리 관계가 깨끗하고 입지가 좋다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 시세 조사 및 명도 가능성, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 후, 보수적으로 보았을 때 145,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (수익률 및 위험 감수 수준에 따라 조정 필요)

* 입찰 시에는 명도 비용, 취득세, 중개 수수료 등 부대 비용을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.