나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [45] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (45)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 145,000,000원

2.2. 물건 기본정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층303호

용도: 오피스텔

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물명: 엘이즈지29

층수: 3층 (총 10층 건물)

2.3. 토지 정보

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역 (토지(1)), 도시지역, 제2종일반주거지역 (토지(2))

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상10층

외벽: 드라이비트 및 화강석붙임 마감

내벽: 벽지대보 등 마감

바닥: 강마루 및 타일 등 마감

창호: 하이샷시창

이용상태: (주거용) 오피스텔

설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등

사용승인일: 2021년 12월 13일

주차: 기계식 주차 27대 가능 (건축물대장 기준)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, '수영초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 수영역이 인접해 있어 더블 역세권의 교통 이점을 누릴 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-02-10)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-02-10, 5,170,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 송재용 (2024-06-27, 125,000,000원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-05-25) - 말소

* 임의경매: 부산성의신용협동조합 (2025-03-25, 5,083,269,787원) - 말소

등기부채권 총액: 5,295,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-20

확정일자: 2022-05-25

배당신고일자: 2024-06-27

대항력: 없음

비고: (말소 예정)

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 명시된 지상권 없음)

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

인근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 상권 특징

수영역 인근은 부산의 주요 교통 요지로서, 상업 시설 및 주거 시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 광안리 해수욕장과 해운대 중간에 위치하여 관광객 및 유동인구가 많은 지역적 특성을 가지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

단지 남측 인근에 수영초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6.2. 편의 시설

인근 버스정류장 및 수영역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6.3. 기타 시설 (혐오시설 확인)

수영역 2번 출구 근처가 과거 우범지역으로 언급된 바 있으나, 이는 주로 심야 시간대의 치안 관련 사항으로 해석됩니다. 본 물건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 현재 확인되지 않습니다. 다만, 과거 수영 1호교 인근에 재활용 쓰레기 선별장 건립과 관련하여 주민 반대가 있었던 사례가 있으나, 본 물건 소재지와는 거리가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리인 근저당권 외 다수의 채권이 설정되어 있으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다. 임차인 송재용은 대항력이 없으며 보증금 인수 사항도 없습니다.

7.2. 기타 리스크

건축물대장상 주용도가 '업무시설'로 되어 있어 주거용 오피스텔로의 이용 시 세무 및 행정적 확인이 필요할 수 있습니다. (제공된 정보상 주거용 오피스텔로 이용 중임을 시사)

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 오피스텔로, 수영역 역세권의 편리한 교통망과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 신축급 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업장에 적합합니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 확인되나, 임의경매 절차를 통해 대부분 말소 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 더블 역세권 (부산도시철도 2호선 수영역)의 뛰어난 교통 접근성.

* 광안리 해수욕장 및 해변 상권 인접으로 인한 생활 편의성 및 투자 가치.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 투자 결정 가능.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 145,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, '엘이즈지29' 건물은 2021년 준공되었으며, 해당 건물의 303호와 유사한 면적(23.34㎡)의 오피스텔 실거래가가 존재합니다.

타 유사 오피스텔의 경우, 2020년 준공된 '광안지웰에스테이트'에서 전용면적 23.34m²(공급 54.62m²)가 2023년 3월 1억 8,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2021년 준공된 '엘이즈G12'에서 10평대(약 33㎡) 물건이 1억원 초중반대에서 실거래가 형성되는 것을 볼 때, 본 물건의 현재 시세를 1억 4천만원 ~ 1억 8천만원 사이로 추정해볼 수 있습니다.

따라서, 입찰 시에는 감정가 수준을 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 정확한 내부 상태 및 주변 실거래가 변동 추이를 추가적으로 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 현 시세 및 물건의 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 145,000,000원에서 155,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. (인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정에 부담이 적습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.